Rückzahlung der Reservierungsgebühr einer Eigentumswohnung bei geplatztem Kaufvertrag

Die Gebühr zur Reservierung einer Eigentumswohnung muss zurückgezahlt werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt und dem Kläger in diesem Fall ein Anspruch auf Rückzahlung zusteht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Eigentümer einer Immobilie in Köln, die sie zum Verkauf anboten. Der Kläger besichtigte das Hausgrundstück und die Parteien einigten sich auf einen Kaufpreis von 1,2 Mio. € und auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr i.H.v. 10.000 €. Diese Gebühr sollte nach einer von dem Kläger frei formulierten "Reservierungsvereinbarung" zu Gunsten des Verkäufers verfallen, sollte bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis von 1,2 Mio. € zustande kommen.

Nachdem die Beklagten die Vereinbarung unterzeichnet und weiter angeforderte Unterlagen beigebracht hatten, überwies der Kläger die vereinbarten 10.000 € auf das Konto der Beklagten. Der Kläger beauftragte einen Notar wegen des Hauskaufs tätig zu werden und zahlte Notargebühren i.H.v. rd. 5.000 €. Nach der Verlegung des Notartermins und weiteren Änderungswünschen des Klägers scheiterten die Kaufvertragsverhandlungen im Februar 2019 endgültig.

Der Kläger vertritt die Auffassung, die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam und müsse zurückgezahlt werden. Den Abbruch der Vertragsverhandlungen hätten die Beklagten zu vertreten. Die Beklagten meinen demgegenüber, die notarielle Beglaubigung der Reservierungsvereinbarung sei nicht erforderlich. Auch ihre jetzt wertlosen Aufwendungen für insgesamt zehn Besichtigungstermine müssten vergütet werden.

Das LG gab der Klage teilweise statt. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Kläger hat ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr; ein Anspruch auf Rückzahlung der Notarkosten besteht hingegen nicht.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr ergibt sich aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 S. 2, 2. Fall BGB. Dieser Anspruch beruht auf dem Gedanken, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolges als Zweck einer Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können. Das gilt auch für eine künftige, dann nicht entstandene Verpflichtung. Die Reservierungsvereinbarung ist wegen Formnichtigkeit unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden ist. Die Reservierungsvereinbarung hätte - genau wie das Grundstücksgeschäft - notariell beurkundet werden müssen. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie stehen und fallen und har auch eine Höhe erreicht, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübt. Dieser unzulässige Druck ist bei 10 Prozent einer üblichen Maklerprovision, absolut bei 5.000 € oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises erreicht. Eine mögliche Heilung des Formmangels ist ebenso wenig eingetreten, weil ein notarieller Kaufvertrag nicht abgeschlossen worden ist.

Der Kläger hat auch den bezweckten Erfolg nicht treuwidrig verhindert. Er kann sich daher auf den Formmangel berufen. Es sind strenge Anforderungen daran zu stellen, wann das Formerfordernis nicht gelten soll. Hier kannte sogar einer der Beklagten als Rechtsanwalt die formalen Anforderungen. Der Kläger nahm auch aus sachlichen Gründen, nämlich wegen des Fehlens einer Baugenehmigung und nicht aus sachwidrigen Gründen, Abstand von dem Kauf. Ein nennenswerter Schaden im Rechtssinne ist den Beklagten durch die in diesem Fall ergebnislosen Besichtigungstermine auch nicht entstanden.

Der Kläger kann allerdings nicht die Zahlung der Notarkosten von den Beklagten aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen verlangen. Hier hat der Kläger sich vorliegend selbst widersprüchlich verhalten. Er hat den Notar bereits mit dem ersten Entwurf des Kaufvertrages in Kenntnis der fehlenden Baugenehmigung beauftragt. Die Beklagten hatten auch einen triftigen Grund, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, weil der Kläger immer mehr eigenständige Änderungen vorgenommen hat und von dem ursprünglich vereinbarten Kaufvertrag erheblich abgewichen ist.