Notwegrecht zu bebautem Grundstück: Aktuelle technische Voraussetzungen entscheidend und nicht die Gegebenheiten bei Erteilung der Baugenehmigung

Fehlt einem bebauten Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg deshalb, weil die in der bestandskräftigen Baugenehmigung vorgesehene Zuwegung schon bei der Bebauung technisch nicht herstellbar war oder jedenfalls nicht (mehr) hergestellt werden kann, ist das Notwegrecht nicht gemäß § 918 Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Hanglage. Das Grundstück hat keine eigene Anbindung an eine öffentliche Straße (Hinterliegergrundstück). Die dem Rechtsvorgänger des Klägers im Jahr 1956 erteilte Baugenehmigung enthält die Bestimmung, dass der Zugang und die Zufahrt über einen auf dem vorderen Grundstück herzustellenden Weg mit einer Mindestbreite von 2,50 Meter erfolgen sollen, was dinglich zu sichern sei. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit an dem vorderen Grundstück wurde in das Grundbuch eingetragen, eine Zufahrt zu dem Grundstück des Klägers wurde jedoch nicht geschaffen. Heute verläuft auf dem vorderen Grundstück entlang des dort errichteten Wohnhauses ein Fahrweg von der öffentlichen Straße bis zu der hinter dem Haus gelegenen Stellplatzfläche. Von dort führt nur eine Treppe zu dem tiefer gelegenen Grundstück des Klägers.

Die Beklagten sind seit 2011 Eigentümer der mit gewerblich genutzten Gebäuden bebauten Grundstücke, die westlich an das Grundstück des Klägers anschließen. Ihnen steht zudem ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht an einem im Eigentum eines Dritten stehenden Grundstück zu. Der Kläger nutzte den Weg über diese Grundstücke seit 1988 auf der Grundlage einer schuldrechtlichen Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, um mit seinem Fahrzeug an sein Grundstück heranzufahren. Die Beklagten kündigten die Vereinbarung im Februar 2015.

Der Kläger verlangt von den Beklagten die weitere Duldung der Nutzung der Grundstücke als Zufahrt und Zugang. Das LG gab der Klage Zug um Zug gegen Zahlung einer jährlichen Notwegrente von 300 € statt. Auf die Berufung der Beklagten wies das OLG die Klage ab.

Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Die Gründe:
Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Einräumung eines Notwegrechts gemäß § 917 Abs. 1 BGB schon deshalb, weil sein Rechtsvorgänger die Notlage seines Grundstücks willkürlich herbeigeführt habe.

Nach § 918 Abs. 1 BGB tritt die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 917 BGB nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird.

Eine unmittelbare Anwendung von § 918 Abs. 1 BGB scheidet, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, aus. Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut eine Veränderung der Zugangsverhältnisse in tatsächlicher Hinsicht durch die Aufhebung einer zuvor bestehenden Verbindung voraus. Daran fehlt es hier. Das Grundstück des Klägers besaß zu keinem Zeitpunkt eine Verbindung zu dem öffentlichen Straßennetz. Durch die Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts an dem vorderen Grundstück ist eine solche Verbindung nicht zustande gekommen, weil eine Zufahrt nie erstellt wurde.

§ 918 Abs. 1 BGB ist, anders als das Berufungsgericht meint, auch nicht entsprechend anwendbar. Es fehlt an der dafür erforderlichen Regelungslücke.

Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig. Nach den bislang getroffenen Feststellungen kann die Duldungspflicht nicht deswegen verneint werden, weil die Beklagten nicht Eigentümer dieses Grundstücks, sondern nur Dienstbarkeitsberechtigte sind. Auch der Dienstbarkeitsberechtigte kann neben dem Eigentümer duldungspflichtig i.S.d. § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB sein. Das folgt aus der Verweisung in § 917 Abs. 2 Satz 2 BGB auf § 916 BGB.

Ob eine Zuwegung zu einem bebauten Grundstück den Anforderungen an eine zur ordnungsmäßigen Grundstücksnutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg genügt, beurteilt sich nach den aktuellen technischen und rechtlichen Voraussetzungen und nicht nach den Gegebenheiten bei Erteilung der Baugenehmigung.

Mehr zum Thema:

Rechtsprechung:
Kein Notwegrecht trotz Baugenehmigung, Baulast und langjähriger Grundstücksnutzung
BGH vom 19.11.2021 - V ZR 262/20
Christian Lüninghöner, NotBZ 2022, 258

Rechtsprechung:
Voraussetzungen für Notwegerecht bei verbindungslosem Grundstück
BGH vom 16.4.2021 - V ZR 85/20
MDR 2021, 1000

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