Wesentliche Förmlichkeiten beim Verfahren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen. Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Vermieterin der Beklagten. Die vermietete Wohnung wurde 1918 erbaut und weist eine Größe von 44,1 qm auf. Sie ist vermieterseitig mit einem Bad ausgestattet worden. Mit Erhöhungsverlangen vom 27.11.2015 hatte die Vermieterin eine Zustimmung zur Mieterhöhung von € 375 € begehrt, die sie damit begründete, dass es sich um eine mit Bad oder Sammelheizung ausgestattete Wohnung handele. Mit Schreiben vom 30.10.2020 begehrte die Klägerin eine Erhöhung des Netto-Kalt-Mietzinses auf 412 €, wobei sie eine Ausstattung mit Bad und Sammelheizung zu Grunde legte.

Die Klägerin war der Auffassung, dass die unzutreffende Angabe eines Rasterfeldes für ein Mieterhöhungsverlangen unschädlich sei. Unbeachtlich sei insoweit auch, dass es sich beim Rasterfeld B 2 bei Altbauwohnungen entsprechender Größe mit Bad oder Sammelheizung um ein Leerfeld handele, da auch eine fehlerhafte Angabe im Erhöhungsverlangen möglich sei. Die Klägerin ist insoweit der Auffassung, dass sie zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auch auf das Rasterfeld C 2 als nächstgelegenes Ausweich- oder Alternativfeld zurückgreifen könne. Im Übrigen gäbe es bei der Klägerin aufgrund eines Verwalterwechsels keine hinreichende Sicherheit und Erkenntnisse zum Einbau der Heizung durch die Beklagte.

Das AG hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen.

Die Gründe:
Die wesentlichen Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558a BGB sind hinsichtlich der Erklärung und Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Textform nicht eingehalten worden. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache - hier eine Sammelheizung - bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt.

Insoweit ergibt sich nirgends, dass es sich vorliegend um eine Wohnung mit einer mieterseitig eingebrachten Sammelheizung in Form einer Gasetagenheizung mit Gastherme handelt. Soweit die Klägerin dennoch im Mieterhöhungsverlangen vom 30.10.2020 eine Ausstattung mit Bad und Sammelheizung annimmt, ist dies allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Klägerin entweder nachträglich eine Sammelheizung selbst in der Wohnung eingebaut hat oder aber neue Erkenntnisse gewonnen hat, dass eine Sammelheizung entgegen der bisherigen Annahmen tatsächlich vermieterseitig gestellt worden ist. Derartige Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass Instandhaltungen fortlaufend von Vermieterseite übernommen worden sein könnten. Vorliegend ist jedoch weder der Einbau einer Gasetagenheizung vermieterseitig seit dem letzten Erhöhungsbegehren erfolgt, noch rechtfertigen Gesichtspunkte die Vertretbarkeit der Auffassung, dass die vorhandene Gasetagenheizung entgegen der früheren Erhöhungspraxis doch vermieterseitig gestellt oder zumindest von der Klägerin Instand gehalten worden sein könnte.

Sinn der Begründungsvorgabe in § 558a BGB ist es dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben. Die Begründung dient insoweit stets dem Ziel, den Anspruch des Vermieters, soweit er materiell begründet ist, möglichst ohne gerichtliche Auseinandersetzung durchzusetzen. Deshalb muss der Vermieter überprüfbare Tatsachen mitteilen und nicht etwa auf reine Erfahrungssätze Bezug nehmen.

Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist als solches nicht prüffähig und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen. Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.