Keine Miet- und Pachtminderung bei coronabedingter Gaststättenschließung

Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden.

Der Sachverhalt:
Das OLG Frankfurt a.M. hatte über zwei Fälle zu entscheiden: Im ersten Fall betrieb die Klägerin in Frankfurt als Teil einer bundesweiten Kette ein Sushi-Restaurant. Sie hatte die Räume von dem Beklagten gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus konnte das Lokal zeitweilig nicht betrieben werden. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet gewesen ist. Das LG wies die Klage ab.

Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg (OLG Frankfurt a.M. v. 17.9.2021 - 2 U 18/21). Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

Die Gründe:
Die Mietsache ist nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schuldete dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das sog. Verwendungsrisiko trägt vielmehr der Mieter. Dem Vermieter ist die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er hat weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen können.

Schließlich kann auch keine Herabsetzung des Mietzinses wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten. Hier ist aber nicht feststellbar, dass der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Zu berücksichtigen ist dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter trifft. Beachtlich sind zudem die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien. Hier sind ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen auf Seiten des Vermieters mitzugewichten. Im Ergebnis ist dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete nicht zumutbar.

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2. Fall:
Der Sachverhalt:
In diesem Fall begehrt die Verpächterin ausstehende Pachtzahlungen. Die Pächterin hatte den Vertrag über die Nutzung einer Gaststätte in Wiesbaden wegen der behördlichen Untersagung, Gäste in der Pandemiezeit zu bewirten, am 24.3.2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte das Lokal und stellte alle Zahlungen ein. Das LG hatte die Zahlungsklage abgewiesen.

Die Berufung der Verpächterin hatte Erfolg (OLG Frankfurt a.M. v. 17.9.2021 - 2 U 147/20). Auch diese Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat auch hier wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

Die Gründe:
Die Verpächterin hat einen Anspruch auf die Pachtzahlungen ab Mai 2020. Der Vertrag ist nicht durch die außerordentlichen Kündigungen der Pächterin beendet worden. Die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung. Sie betreffen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter. Der Verpächter hat grundsätzlich nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und hierzu die Pachtsachen in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten. Der Verpächter schuldet aber nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume. Insoweit ist ein Pachtvertrag ebenso zu behandeln wie ein Mietvertrag. Auch der Pächter trägt das Verwendungsrisiko (in Form der sog. Fruchtziehung).

Die Pachthöhe ist auch nicht aufgrund der behördlichen Beschränkungen gemindert. Die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erfolgten Anordnungen haben sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern allein gegen die Geschäftsausübung gerichtet.

Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Verpächterin hat die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

Es besteht auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen hat sich diese zwar schwerwiegend verändert. Die Folgen der Pandemie griffen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Pächterin ein und beseitigten die Nutzbarkeit der Räume. Eine Anpassung des Pachtzinses ist zum einen allerdings bereits zu keinem Zeitpunkt verlangt worden. Zum anderen müsste die unveränderte Fortführung des Vertrages zu der ursprünglichen Pachthöhe für die Pächterin unzumutbar sein. Dies wäre anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen darzulegen. Da die Pächterin selbst den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf ihr Geschäft zeigten, kann dies nicht festgestellt werden.