Aktuell in der MDR

Außergerichtliche Anwaltskosten im Mietrecht (Harsch, MDR 2021, 71)

Erledigt sich eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter nach Einschaltung eines Anwalts, stellt sich häufig die Frage nach einem Anspruch der vertretenen Partei auf Ersatz der ihr entstandenen Anwaltsgebühren. Neben aktuellen Entscheidungen des BGH sowie der AG und LG zur Ersatzpflicht liegen nicht wenige Entscheidungen der Instanzgerichte auch schon länger zurück, haben aber nach wie vor nicht an Bedeutung verloren. Robert Harsch erläutert, unter welchen Voraussetzungen ein Ersatzanspruch gegen die andere Partei in Betracht kommt.


I. Anfall und Höhe der Gebühren

1. Regelgebühr

2. Einfache Sachverhalte

II. Streitwerte

1. Abmahnung wegen allgemeiner Vertragsverstöße

2. Betriebskosten

3. Kündigung

4. Mahnschreiben bei Zahlungsverzug

5. Mietaufhebungsvertrag

6. Mieterhöhung

7. Mietkaution

8. Mängel/Mietminderung

9. Schönheitsreparaturen

10. Wohnungsabnahme

III. Ersatz durch die andere Vertragspartei

1. Die grundsätzlichen Voraussetzungen des BGH

2. Einzelfälle

a) Betriebskosten

b) Mahnung bei Zahlungsverzug

c) Kündigung durch Vermieter

d) Verteidigung gegen die Kündigung

e) Mieterhöhung

f) Mietaufhebung/Ersatzmieter

g) Mietkaution

h) Mietminderung

i) Rücktritt vom Mietvertrag

j) Schönheitsreparaturen

k) Wohnungsabnahme

 

I. Anfall und Höhe der Gebühren

1. Regelgebühr


Bei Abfassung einer Kündigung, einer Mieterhöhung, einer Betriebskostennachforderung und sonstigen mietrechtlichen Tätigkeiten durch den Vermieteranwalt oder der deren Abwehr durch den Anwalt des Mieters ist eine 1.3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV anzusetzen. Die Regelgebühr darf nur überschritten werden, wenn die Sache überdurchschnittlich schwierig oder aufwendig gewesen ist. Eine besondere Begründung setzt die Regelgebühr nicht voraus.

2. Einfache Sachverhalte

Bei einfach gelagerten Sachverhalten, besonders etwa dem Zahlungsverzug mit eindeutiger Rechtslage ist zwar grundsätzlich eine 1.3 Gebühr ebenfalls nicht zu beanstanden. Im Einzelfall können jedoch die Grundsätze für einfache Schreiben nach Nr. 2301 RVG-VV bzw. im gerichtlichen Verfahren nach Nr. 3404 VV anwendbar sein, so dass lediglich eine 0.3 Gebühr gilt.

Der Anwalt verfasst für den Wohnungsmieter die kurz formulierte Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist: „Da die Mieten für April und Mai noch offen sind, kündige ich hiermit im Auftrag des Vermieters den Wohnungsmietvertrag mit sofortiger Wirkung und fürsorglich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist“.

Bei einem Geschäftsraummietvertrag wird die fristgemäße Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist bei unbestimmter Vertragsdauer erklärt.

Es kommt dabei nicht darauf an, ob im anwaltlichen Kündigungsschreiben die Rechtsgrundlage genannt oder eine Aufstellung der Mietrückstände beigefügt ist.

Aber: Wichtig für den Anwalt ist, dass Nr. 2301 VV klarstellt, dass es nicht auf die Tätigkeit als solche ankommt, sondern ausschließlich auf den Auftrag.

Im Regelfall wird der Anwalt über die Abfassung des Kündigungsschreibens einfacher Art hinaus mit der Vertretung des Mandanten beauftragt sein. Überhaupt wird der Anwalt im Kündigungsschreiben oft die Räumungsklage androhen, was den Umfang einfachen Schreibens selbstredend sprengt. Folge hiervon ist, dass die 0.3 Gebühr in der Praxis wohl kaum große Bedeutung erlangt. In mietrechtlichen Angelegenheiten wird sich der Mandatsauftrag kaum auf die Abfassung eines einfachen Kündigungsschreibens beschränken. 4 Schon die Prüfung der Voraussetzungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 543, § 573 BGB fällt klar nicht mehr unter ein einfaches Schreiben, sofern nicht ein „ganz klarer Fall“ wie der Zahlungsverzug mit zwei oder mehr Monatsmieten gegeben ist, zumal die fristlose als auch die ordentliche Kündigung der Darlegung der Gründe bedürfen (§ 573 Abs. 2, § 573d BGB). Liegt der Fall „einfach“ durch Verzug, beruft sich der Mieter aber darauf, dass die Sozialbehörde aus dort zu vertretenden Gründen die Zahlungen eingestellt hat, muss der Anwalt die Rechtsprechungslage prüfen, was mit dem einfachen Schreiben ohnehin, abgesehen von der Alleinbedeutung des Auftragsumfangs nicht mehr vereinbar ist.

II. Streitwerte

1. Abmahnung wegen allgemeiner Vertragsverstöße


Der Gegenstandswert wegen Abmahnung wegen Vertragswidrigkeiten wie Lärm, vertragswidrige Tierhaltung etc. ist nach § 23 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Der Wert beträgt (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.01.2021 17:12
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite