Aktuell in der MDR

Gewerberaummiete - Die Entwicklungen der Rechtsprechung im 2. Halbjahr 2019 (Burbulla, MDR 2020, 1288)

Das Gewerberaummietrecht ist Richterrecht. Von daher kommt der Rechtsprechung bei der Ausgestaltung von und dem Umgang mit Gewerberaummietverträgen besondere Bedeutung zu. Im Berichtszeit-raum des 2. Halbjahres 2019 waren insoweit wiederum für die Praxis relevante Entscheidungen zur Gewerberaummiete zu verzeichnen. Sie reichen von den „Klassikern“, wie Abgrenzungsfragen zwischen Gewerberaum- und Wohnraummietverträgen, Einzelfragen zur gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB über Regelungen zur Miete und den Betriebs- und Nebenkosten sowie Laufzeitthemen bis hin zu Mängel-rechten, Betriebspflichten und prozessualen Besonderheiten.


1. Abgrenzung von Gewerberaum- und Wohnraummietverträgen

2. Auslegung von (Gewerberaum-)Mietverträgen

3. Vormiet- und Vorpachtrecht

4. Wechsel der Vertragsparteien

a) Keine Anwendbarkeit von § 566 Abs. 1 BGB bei Mitbenutzungsrechten

b) Kein Übergang einer Abstandszahlungspflicht für vorzeitige Vertragsauflösung gem. § 566 Abs. 1 BGB

5. Schriftform (§ 550 BGB)

a) Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB)

b) Infektiöse Wirkung eines Schriftformmangels

c) Umfang des Schriftformerfordernisses

d) Änderung der Miethöhe

6. Miete

a) „Echte“ Quadratmetermiete

b) Minderungs- und Aufrechnungsverbots-AGB (Abkopplungsklauseln)

7. Betriebs- und Nebenkosten

a) Unzulässigkeit eines Umlageschlüssels bei Privilegierung einzelner (Großraum-)Mieter

b) Formelle Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei fehlender Angabe des Umlageschlüssels

8. Mietzeit und Optionsrechte

a) Einvernehmliche Mietzeitverlängerung und Erlöschen von Optionsrechten

b) Berechnung des Fristbeginns für die Höchstlaufzeit (§ 544 BGB)

9. Kündigung und Beendigung des Mietvertrages; Räumung

a) Fristlose Kündigung und Abmahnungserfordernis (§ 242 BGB)

b) Zurückweisungsausschluss bei Kündigung durch Bevollmächtigten und vorheriger Inkenntnissetzung (§ 174 Satz 2 BGB)

c) Zurückweisungsrecht bei Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Vollmacht

d) Räumungspflicht des Untermieters bei beendetem Hauptmietvertrag

10. Gewährleistung

a) Minderung wegen erhöhter Raumtemperaturen

b) Anforderungen an die Darlegungslast („Symptomrechtsprechung“)

c) Verspätete Eröffnung und Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes

d) Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse: Behördliche Nutzungsuntersagung

e) Mängelrechte und Zurückbehaltungsrechte des Mieters

11. Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung und Schönheitsreparaturen

a) Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übergebenen (Gewerberaum-)Mietflächen

b) Abgrenzung Wartung gegenüber Instandsetzung

12. Mietsicherheiten

13. Prozessuales

a) Darlegungs- und Beweislast für eine Individualvereinbarung

b) Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand

c) Betriebspflicht: Anforderungen an die Darlegungslast einer einstweiligen Verfügung

d) Räumungsverfügung gegen Dritte in der Gewerberaummiete (940 a Abs. 2 ZPO)

e) Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel (§ 719 Abs. 2 ZPO)

f) Konkretisierung einer Schadensersatzforderung in einem Mahnantrag


1. Abgrenzung von Gewerberaum- und Wohnraummietverträgen

Der Abgrenzung der Gewerberaummiete von der Wohnraummiete kommt erhebliche praktische Bedeutung zu. Denn für beide Mietvertragsarten ergeben sich unterschiedliche gesetzliche Vorschriften. Für Wohnraummietverhältnisse sind (neben den allgemeinen Mietrechtsvorschriften der §§ 535 ff. BGB) die Vorschriften der §§ 549–577a BGB zu beachten. Für die Gewerberaummiete gelten gemäß der Verweisungsnorm in § 578 BGB nur vereinzelte Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht entsprechend. Somit bestehen zwischen der Gewerberaummiete und der Wohnraummiete substantielle Unterschiede. Diese betreffen vor allem auch die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters. Ein allgemeiner Kündigungsschutz besteht im Gewerberaummietrecht – im Gegensatz zum Wohnraummietrecht (dort §§ 573 ff. BGB) – nicht. Aus diesem Grunde sind auch Kündigungsausschlussvereinbarungen in beiden Rechtsgebieten unterschiedlich zu beurteilen.

Nach der Rechtsprechung des BGH liegt Wohnraummiete vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Deshalb handelt es sich bei einem Mietvertrag, den eine Gemeinde abschließt, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterzubringen – unbeschadet seiner Bezeichnung –, um einen Gewerberaummietvertrag. Das folgt im Ergebnis daraus, dass eine juristische Person (die Gemeinde) keinen eigenen Wohnbedarf haben kann. Deshalb ist eine in diesem (Gewerberaummiet-)Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, wonach für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen ist, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 BGB) unwirksam.

2. Auslegung von (Gewerberaum-)Mietverträgen

Für die Auslegung von (Gewerberaum-)Mietverträgen gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 133, 157 BGB. Spezielle mietrechtliche Besonderheiten bestehen insofern nicht, insbesondere gibt es keinen Grundsatz, dass Mietverträge grundsätzlich zu Lasten des Vermieters auszulegen sind. Das bedeutet, dass Mietverträge unter Ermittlung des Willens der Vertragsschließenden so auszulegen sind, wie es Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der jeweils infrage stehenden mietvertraglichen Regelung. Der Formulierung einer vertraglichen Bestimmung, welche mit der Einleitung „dazu gehören insbesondere“ beginnt, ist zu entnehmen, dass es sich um eine Konkretisierung der vorangehenden Regelung, nicht aber um eine Ausnahme davon handelt. Aus der Einleitung folgt nämlich zum einen (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.11.2020 11:52
Quelle: Verlag dr. Otto Schmidt

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