Aus der MDR

Immobilienmakler: Aktuelle Rechtsprechung zu Einwänden gegen den Provisionsanspruch (Wichert, MDR 2020, 6)

Das allgemeine Maklerrecht ist in den §§ 652–655 BGB nur stiefmütterlich geregelt. In einem gewissen Gegensatz dazu steht eine Fülle von Gerichtsentscheidungen, die sich Jahr für Jahr an den dazugehörigen Themen abarbeiten. Diese behandeln vor allem verschiedene Einwände gegen den Provisionsanspruch. Der nachfolgende Beitrag befasst sich mit einigen ausgewählten aktuellen Gerichtsentscheidungen zum Thema Provisionsanspruch und leitet daraus Handlungsempfehlungen für Makler wie Kunden ab. Besonderheiten des Handelsmaklers (§ 93 Abs. 1 HGB) bleiben unberücksichtigt.


1. Einwand des fehlenden Vertragsabschlusses

a) Konkludenter Vertragsabschluss durch bloße Entgegennahme von Maklerdiensten

b) Konkludenter Vertragsabschluss durch Erteilung eines eigenständigen Suchauftrags

c) Folgen eines fehlenden Maklervertrags

2. Einwand der fehlerhaften Widerrufsbelehrung

a) Widerrufsfrist

b) Anforderungen an die Belehrung

3. Einwand der fehlenden provisionsauslösenden Maklertätigkeit

a) Zusammenwirken dreier Parteien

b) Folgen für den Anspruch auf Provision

4. Einwand des Erwerbs durch einen Dritten

a) Käufermakler

b) Verkäufermakler

5. Einwand der Vorkenntnis des Kunden

6. Einwand der Verwirkung analog § 654 BGB

7. Fazit



1. Einwand des fehlenden Vertragsabschlusses

In einigen Spezialfällen muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen werden, etwa bei einem Maklervertrag zum Nachweis oder zur Vermittlung eines Wohnraummietvertrags (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoWoVermittG). Ansonsten reichen mündliche Verträge oder Verträge, die durch konkludentes Handeln geschlossen werden.

a) Konkludenter Vertragsabschluss durch bloße Entgegennahme von Maklerdiensten

Streitig ist häufig, ob die bloße Entgegennahme von Maklerdiensten bereits als konkludenter Vertragsschluss gewertet werden kann. Die Rechtsprechung verfolgt hier eine strenge Linie. Jede Unklarheit geht zu Lasten des Maklers. In einem neueren Urteil hat der BGH die Grundsätze noch einmal wie folgt zusammengefasst:

Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind nach der ständigen Rechtsprechung des BGH allerdings strenge Anforderungen zu stellen. So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken ... Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen ... Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen ...

b) Konkludenter Vertragsabschluss durch Erteilung eines eigenständigen Suchauftrags

Zu ergänzen ist, dass ein Maklervertrag ebenfalls anzunehmen ist, wenn der Kunde dem gewerblichen Makler ohne dessen Veranlassung einen eigenständigen Suchauftrag erteilt. Allerdings ist auch dann noch zu differenzieren, ob sich der Suchauftrag nur auf die im Bestand des Maklers befindlichen Objekte bezieht oder ob dieser darüber hinaus tätig werden soll. Im ersten Fall muss der Makler gesondert auf die Provisionspflicht hinweisen, weil die Provision auch durch den Auftraggeber – etwa Grundstückseigentümer – gezahlt werden könnte.

c) Folgen eines fehlenden Maklervertrags

Fehlt es an einem Maklervertrag, so kann der Makler den Provisionsanspruch regelmäßig nicht auf andere Rechtsgrundlagen stützen, weder auf § 354 BGB noch auf Bereicherungsrecht. Es gilt der Grundsatz: Ohne Maklervertrag kein Provisionsanspruch.

Praxistipp Makler: Jeder Maklervertrag sollte (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 28.05.2020 14:55
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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