BGH v. 29.1.2020 - VIII ZR 244/18

Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen

Der BGH hat sich vorliegend mit der Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen befasst. Er hat sich dabei insbesondere mit den an die Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen auseinandergesetzt.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 weisen im Ergebnis Nachforderungen i.H.v. insgesamt rd. 1.200 € aus. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 sowie der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 ergebenden Nachzahlungsbeträge (§ 556 Abs. 1, 3 BGB i.V.m. § 7 des Mietvertrages) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des LG sind die Abrechnungen der Klägerin nicht aus formellen Gründen unwirksam.

Nach BGH-Rechtsprechung genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin gerecht.

Die Klägerin hat für die einzelnen Betriebskostenarten jeweils in der ersten Spalte die Gesamtkosten (nach dem umzulegenden Betrag) benannt. Soweit die Klägerin hiervon bei der weiteren Abrechnung nicht den gesamten Betrag umgelegt hat, hat sie den damit vorgenommenen Vorwegabzug in den Abrechnungen jeweils beigefügten Anlagen erläutert, wobei an dieser Stelle dahinstehen kann, ob eine solche Erläuterung nach der neuesten Rechtsprechung des Senats überhaupt noch erforderlich gewesen wäre. Der angewendeten Umlageschlüssel (Flächenmaßstab) lässt sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen, weil jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten angegeben sind. Hieraus ergibt sich jeweils die Berechnung des Anteils der Beklagten; auch die Vorauszahlungen sind in den Abrechnungen berücksichtigt. Damit erfüllen die Abrechnungen die formellen Anforderungen.

Insbesondere bedurfte es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels. Denn der Verteilungsmaßstab "Fläche" ist aus sich heraus verständlich. Soweit das LG ferner in den Abrechnungen Informationen dazu vermisst, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, verkennt es, dass derartige Informationen nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung gehören, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht. Soweit einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) in der Abrechnung jeweils doppelt genannt sind und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt werden, obwohl in den Erläuterungen zu der Abrechnung insoweit nur auf eine Gesamtfläche abgestellt wird, so betrifft auch dies keinen formellen, sondern allenfalls einen materiellen Fehler der Abrechnungen.

Bzgl. der Heizkostenabrechnung hat das LG rechtsfehlerhaft einen formellen Abrechnungsfehler darin gesehen, dass sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte, weil Verbrauchsabweichungen gegenüber den in früheren Abrechnungen gemessenen Verbrauchsmengen nicht er-läutert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats führt aber der Umstand, dass eine Abrechnung - etwa bzgl. der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte - im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch. Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt wurde, handelt es sich vielmehr um eine Frage der (hier von der Klägerin unter Beweis gestellten) materiellen Richtigkeit der Abrechnung.


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 10.03.2020 09:30
Quelle: BGH online

zurück zur vorherigen Seite

6FEAEBBED6D94A548CEA9C9B6CBCBBB8