Aktuell in der MDR

Der Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung (Horst, MDR 2020, 253)

Am 1.1.2020 ist das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete (BGBl. I 2019, 2.911 f.) in Kraft getreten. Auf den ersten Blick kommen die neuen Regelungen recht „unschuldig“ daher. Schließlich wird doch nur in dem eigentlich mietrechtlichen Kern der Betrachtungszeitraum zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete um zwei Jahre von vier auf sechs Jahre verlängert. Sprengkraft entfaltet dagegen das enthaltene Überleitungsrecht, das für die Anwendung existierender Mietspiegel so manche bisweilen forensisch unangenehme Überraschung bereithält. Hans-Reinold Horst gibt einen Überblick und zeigt auf, welche Bedeutung die gesetzlichen Neuregelungen – vor allem im Hinblick auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung zur Mieterhöhung – haben.


I. Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete

1. Die einzelnen Übergangsregelungen

2. Bedeutung für die Stichtagsregelung

3. Hinweise für die Beratungspraxis

4. Hinweise für die Erstellung von Mietspiegeln

II. Geplante Neuregelungen zu Erstellung, Anpassung und Inhalt des Mietspiegels

1. Hintergrund

2. Regelungsbedarf

3. Folgen für die Bedeutung als Beweismittel

III. Auswirkungen des neuen Rechts auf die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung

1. Gibt es nach neuem Recht noch „vergleichbare“ Mietspiegel?

a) Grundsätze der Vergleichbarkeit

b) Ausschluss der Grundsätze durch neues Überleitungsrecht?

2. Einfacher Mietspiegel als Begründungsmittel „gerichtsfest“?

a) Grundsätze des BGH zur Beweiswürdigung

b) Ablösung der Grundsätze durch das neue Überleitungsrecht

3. Konfliktlösungsmodell bei fehlendem bzw. weggefallenem Mietspiegel

a) Bestehende Mietverträge

b) Neu abzuschließende Mietverträge

IV. Ausblick: Weitere Entwicklungen und Planungen in der Gesetzgebung

1. Verlängerung und Verbesserung der Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

2. Bessere Bekämpfung von Mietwucher

3. Weitere Gesetzesanträge auf Bundesebene

V. Vorläufiges Fazit

 

I. Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete

Durch das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete wird der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete in Mietspiegeln von vier Jahre auf sechs Jahre verlängert (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch wird die Mietenentwicklung weiter abgeflacht.

1. Die einzelnen Übergangsregelungen

Für die Anwendung der neuen Regel gelten differenzierende Übergangsregelungen mit zusätzlichen Übergangsfristen. Danach gilt:

Mietspiegel können auch nach dem 31.12.2019 nach bisherigem Recht neu erstellt werden, wenn der Stichtag für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem 1.3.2020 liegt und der Mietspiegel vor dem 1.1.2021 veröffentlicht wird (Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 1 EGBGB).

In diesem Fall können sie innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Diese Anpassungsmöglichkeit gilt auch für Mietspiegel, die bereits am 31.12.2019 existierten (Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB).

Sowohl für neu erstellte Mietspiegel auf der Grundlage eines Datenbestandes aus der Zeit vor dem 1.3.2020 als auch für schon existierende Mietspiegel gilt bisheriges Recht (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.) bis ein neuer Mietspiegel anwendbar ist, längstens jedoch zwei Jahre ab der Veröffentlichung des zuletzt erstellten Mietspiegels (Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB).

Wurde dieser Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, ist die Veröffentlichung der ersten Anpassung maßgeblich (Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 2 EGBGB).

Aus dem Zusammenhang ist schließlich abzuleiten, dass zum Stichtag existierende Mietspiegel sowie danach neu erstellte Mietspiegel auf der Grundlage eines alten Datenbestandes nur einmal innerhalb des genannten Zeitraums angepasst werden können.

2. Bedeutung für die Stichtagsregelung

Für die Stichtagsregelung bedeutet das:

Noch nicht angepasste Mietspiegel aus der Zeit vor dem 1.1.2020 bleiben zunächst gültig und können binnen zwei Jahren seit ihrer Veröffentlichung angepasst und fortgeschrieben werden. Geschieht das nicht, veralten sie und werden nach Ablauf des Zeitraums ungültig.

Einmal angepasste Mietspiegel aus der Zeit vor dem 1.1.2020 bleiben gültig, wenn seit der dann maßgeblichen Veröffentlichung dieser Anpassung noch nicht zwei Jahre verstrichen sind. Sie veralten nach Ablauf des Zweijahreszeitraums und werden ungültig. In der Gesetzesbegründung heißt es für die Übergangsregelung in Art. 229 § 50 Abs. 1 EGBGB wörtlich: „Die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels ist jedoch nicht möglich“.

Ein z.B. 2017 oder vorher neu erstellter oder zu diesem Zeitpunkt (mehrfach) angepasster Mietspiegel mit 4-jährigem Betrachtungszeitraum nach bisherigem Recht wird mit Ablauf des 31.12.2019 (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.03.2020 14:34
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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