Aktuell in der MDR

Wohnungseigentum - Aktuelle Entwicklungen zu Eigentümerversammlung und Verwaltung (Riecke, MDR 2020, 204)

In MDR 2020, 135 sind die aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung zu den Eigentumsverhältnissen, baulichen Maßnahmen und verfahrensrechtlichen Besonderheiten behandelt worden. Nunmehr wird schwerpunktmäßig die Rechtsprechung (ergänzt um Literaturhinweise) nicht nur des V. Zivilsenats des BGH (vgl. dazu Schmidt-Räntsch, ZWE 2020, 1 ff.; Schmolke, Tagungsbericht zum 45. Fachgespräch des EiD in Fischen vom 23.–25.10.2019, ZfIR 2019, 869 ff. ), sondern auch der Instanzgerichte aus den letzten gut 12 Monaten zur Versammlung der Wohnungseigentümer, der (Finanz-)Verwaltung sowie Bestellung, Vertrag und Haftung des WEG-Verwalters dargestellt.


I. Eigentümerversammlung

1. Beschlusskompetenz

2. Umlaufbeschluss

3. Vertretungsregelung

a) Vertreterklausel in der Gemeinschaftsordnung

b) Notwendigkeit einer Begleitperson

4. Versammlungsort

5. Ladungsfrist

6. Stimmkraftreduzierung/Stimmrechtsausschluss

7. Verzögerte Sanierung; Beschlussumsetzung

II. (Finanz-)Verwaltung; Jahresabrechnung; Wirtschaftsplan

1. Altschulden eines ausgeschiedenen Gesellschafters; Sozialverbindlichkeiten

2. Wirkung der Beschlussanfechtung; Beschlussmängel

3. Darstellung der Jahresabrechnung

4. Verspätete Vorlage; Zwangsvollstreckung

5. Vermögenstatus

6. Verweigerte Belegeinsicht

7. Forderungen gegen die Gemeinschaft

8. Heizkosten

9. Wirtschaftsplan, Fortgeltung

10. Verwalterentlastung

III. Verwaltungsermessen; Beurteilungsspielraum

IV. Grundbuchfragen, Verwalterzustimmung

V. Vertragsstrafe

VI. Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung

1. Bestellung des Verwalters

2. Abberufung des Verwalters

3. Verwaltervertrag

4. Verwalterhaftung
 

I. Eigentümerversammlung

Beachte: Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme im Rahmen der Anfechtungsklage ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrunde liegenden Verhältnisse abzustellen, während es dagegen für die Beschlussersetzungsklage auf die Tatsachen- und Rechtslage am Schluss der mündlichen Verhandlung ankommt.
 

Ein Negativbeschluss hat keine Sperrwirkung; er lässt die Rechtslage unverändert.

Eine - ggf. im Wege der Auslegung als solche erkannte – gerichtliche Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt nur in Betracht, wenn der Antrag nunmehr/später alternativlos ist.
Ist das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert, d.h. musste dem Beschlussantrag nicht zugestimmt werden, so entspricht ein Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.
Beim Beschlussersetzungsantrag kann beantragt werden, die Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Maßnahme nach gerichtlichem Ermessen zu verurteilen. Das Gericht kann dann eine Grundlagenentscheidung über das „Ob“ der Maßnahme treffen, und zwar als „aliud“ oder „minus“ gegenüber dem klägerischen Begehren. Nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung und Einigung über das „Ob“ einer Instandsetzung kann das Gericht auch die Beschlüsse zum „Wie“ der baulichen Maßnahmen ersetzen, wenn das Ermessen der Eigentümer bei Bewertung der letzten beiden Sanierungswege und Vorliegen aussagekräftiger Vergleichsangebote unter Beachtung des Zeitfaktors auf Null reduziert ist. Soweit die Eigentümer eine dritte Sanierungsvariante durch Beschluss bereits abgelehnt hatten, ist das Gericht hieran allerdings gebunden.

1. Beschlusskompetenz

Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer hat keine Beschlusskompetenz eine Änderung der Beschluss-Sammlung als Ganzes nachträglich vorzunehmen. Ein nur deklaratorischer Beschluss ist überflüssig und entspricht - auch wenn der BGH das einmal anders sah - nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Es besteht keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten zu baulichen Änderungen.

Weil der BGH den Begriff der Verwaltung i.S.v. § 21 WEG weit versteht, umfasst die Beschlusskompetenz regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (nur) vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.
Die Koppelung der (vollen) Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft 10 (in Teilbereichen) an Verwaltungsgeschäfte in § 10 Abs. 6 WEG macht deutlich, dass die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums, also die dingliche Eigentumsordnung, von vornherein keine Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt sind. Insoweit fehlt Beschlusskompetenz.

2. Umlaufbeschluss

Bei fehlender Zustimmung zur schriftlichen Beschlussfassung ist der Beschluss (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.02.2020 14:06
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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