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Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht

Der Bundesrat hat am 20.12.2019 den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht veröffentlicht. Mit dem Gesetzentwurf soll § 550 BGB, der die auch auf das Gewerbemietrecht anwendbare, sog. Schriftformklausel regelt, aufgehoben werden.

Das Kündigungsrecht soll auf den Erwerber beschränkt und die Regelung unter Aufhebung des bisherigen § 550 BGB in einen neu zu schaffenden § 566 Abs. 3 BGB-E verlagert werden. Damit wird die Norm auf den Schutzzweck reduziert, dem sie nach dem Willen des historischen Gesetzgebers eigentlich hatte dienen sollen. Zusätzlich soll das nunmehr nur noch dem Erwerber für die vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstöße zustehende Kündigungsrecht zum Schutz des Mieters, der das eigene Kündigungsrecht aufgrund der Aufhebung des bisherigen § 550 BGB verliert, zeitlich befristet werden.

Bereits seit mehreren Jahren stehen die Auswirkungen der gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch auf das Gewerbemietrecht anwendbaren sog. Schriftformklausel des § 550 BGB in der Diskussion. Diese sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind. Ursprünglich sollte die Schriftformklausel, dies ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien, vor allem den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis einzutreten hat, schützen.

Sämtliche Versuche, der Kündbarkeit durch entsprechende Vertragsgestaltungen mit Schriftform- oder Schriftformheilungsklauseln zu begegnen, hat der BGH mit Entscheidungen aus den Jahren 2017 und 2018 endgültig für unwirksam erklärt. Diese strenge Rechtsprechung hat dazu geführt, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer "Zweckentfremdung" der Regelung des § 550 BGB gekommen ist, weil immer wieder eine der Vertragsparteien versucht hat, sich unter Berufung auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. So hat es im Zeitraum 2001 bis 2018 alleine 30 Revisionsurteile gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war.

Hieraus entstehen für Mieter und Vermieter eines Gewerbemietverhältnisses gleichermaßen erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheiten (die Auswirkungen auf das Wohnungsmietrecht sind deshalb deutlich geringer, weil hier erheblich höhere Anforderungen an die Zulässigkeit einer zeitlichen Befristung und eine ordentliche Kündbarkeit gestellt werden als im Gewerbemietrecht). Für den Vermieter bedeutet die vereinbarte Laufzeit eine wichtige Grundlage für etwaige Investitionsentscheidungen, weil er durch sie für eine feste Zeit auf entsprechende Mieteinnahmen vertrauen kann.

Linkhinweis:

Auf den Webseiten des Bundesrates finden Sie den Volltext des Gesetzentwurfs (pdf).
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.02.2020 12:28
Quelle: Bundesrat online

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