BGH v. 15.1.2020 - XII ZR 46/19

Stellplatzmietvertrag: Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB

Der BGH hat sich vorliegend mit der Wirksamkeit der Kündigung eines Pkw-Stellplatzmietvertrages auseinandergesetzt. Hintergrund des Verfahrens war ein konkludent geschlossener neuer Mietvertrag, der nicht die nach §§ 578, 550 BGB erforderliche Schriftform wahrte und daher gem. § 580 a BGB ordentlich kündbar war.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin klagt auf Unterlassung der Störung der Nutzung eines Pkw-Stellplatzes (durch Abstellen des Pkw der Beklagten). Die Klägerin erwarb im September 2016 eine Eigentumswohnung, die mit einem Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Pkw-Stellplatz verbunden ist. Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beklagten war Mieter einer anderen Wohnung im gleichen Anwesen. Er mietete im November 1990 zusätzlich einen "Einstellplatz" mit unklarer Bezeichnung, wobei dann in der praktischen Nutzung der Pkw-Stellplatz der Klägerin belegt wurde.

Die Dauer des Stellplatzmietverhältnisses wurde an die Dauer des zwischen denselben Vertragsparteien geschlossenen Wohnungsmietvertrags gekoppelt, und der Stellplatzmietvertrag sollte ohne besondere Kündigung zum gleichen Termin wie der Wohnungsmietvertrag enden. In die Mietwohnung zog die Beklagte nach der Heirat im Jahr 1993 mit ein. Der Ehemann der Beklagten verstarb im Jahr 2005. Seitdem nutzt die Beklagte die Mietwohnung und den in der Teilungserklärung Pkw-Stellplatz.Die Klägerin erklärte 2018 die ordentliche Kündigung bzgl. eines etwaig bestehenden Stellplatzmietvertrages und verlangte das Unterlassen der weiteren Nutzung des Stellplatzes.

Das AG wies die Klage ab. Das LG gab ihr statt und verurteilt die Beklagte, es zu unterlassen, die Nutzung des Pkw-Stellplatzes durch die Klägerin zu stören, insbesondere durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Unterlassung der Störung der Nutzung des Pkw-Stellplatzes, da sie den diesbezüglichen Mietvertrag wirksam ordentlich gekündigt hat.

Der Stellplatzmietvertrag ist zwar nicht nach § 563 BGB auf die Beklagte übergegangen, jedoch ist von einem konkludenten Neu-Abschluss des Stellplatzmietvertrages zu den mit dem Ehemann der Beklagten vereinbarten Bedingungen auszugehen, da die Beklagte weiterhin den Stellplatz genutzt, die Miete gezahlt hat und auch als Mieterin angeschrieben worden ist.

Die ordentliche Kündigung war weder dadurch ausgeschlossen, dass die Parteien die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung mit verkürzter Frist geregelt haben, ohne die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zu erwähnen, noch dadurch, dass die Dauer des Stellplatzmietverhältnisses an die Dauer des zwischen denselben Vertragsparteien geschlossenen Wohnungsmietvertrags gekoppelt worden ist und der Stellplatzmietvertrag ohne besondere Kündigung zum gleichen Termin wie der Wohnungsmietvertrag enden sollte. Denn der konkludent geschlossene neue Mietvertrag wahrte nicht die nach §§ 578, 550 BGB erforderliche Schriftform und war daher gem. § 580 a BGB ordentlich kündbar. Dass der schriftliche Mietvertrag aus dem Jahr 1990 über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen worden ist, hat das Berufungsgericht aus der Staffelung der Miete über acht Jahre in § 5 des Vertrags geschlossen.

Im Übrigen wäre die ordentliche Kündigung der Klägerin auch dann wirksam, wenn man davon ausgehen wollte, dass der mit der Beklagten auf der Grundlage des formularmäßigen Mietvertrags aus dem Jahr 1990 konkludent geschlossene Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 BGB wahrt. Denn die vertragliche Regelung betrifft ausdrücklich nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen wurden. Es widerspräche offensichtlich den redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrages auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrages zu binden, wenn - wie hier - Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfallen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität besteht.


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.02.2020 16:09
Quelle: BGH online

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