BGH v. 25.10.2019 - V ZR 271/18

Eisdiele statt Laden: Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte zu 3) ist Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheit, die im Eigentum der am Revisionsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 1) und 2) steht. In einer in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als "Laden" bezeichnet.

Der Beklagte zu 3) (nachfolgend Beklagter) betreibt in dem Laden eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.11.2016 wurde der Beschluss gefasst, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beauftragen.

AG und LG gaben der gegen den Beklagten gerichteten Klage auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, insbesondere als Eisdiele, statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Das LG hat im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Beklagten aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb bejaht.

Zutreffend nimmt das LG an, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der - wie hier - in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Dies ist allerdings umstritten.

Nach weit überwiegender Ansicht können die Sondereigentümer von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers jedenfalls dann nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass er eine Nutzung des Sondereigentums unterlässt, die einer vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, wenn diese Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen ist. Begründet wird diese Auffassung zumeist damit, dass eine solche Zweckbestimmung nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG den Inhalt des Sondereigentums bestimme und daher auch gegenüber dem Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit wirke. Teilweise wird darüber hinausgehend angenommen, dass die Sondereigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers auch die Einhaltung von mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelungen verlangen können, weil der Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen könne, als er selbst habe.

Nach anderer Ansicht binden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer - und erst Recht (Mehrheits-)Beschlüsse - nur diese selbst, nicht aber Dritte. Es führe zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte, wenn aus Vereinbarungen Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB gegen Dritte abgeleitet würden. Die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch habe nach § 10 Abs. 3 WEG nur den Zweck, Sondernachfolger der Sondereigentümer zu binden, mache den Inhalt der Vereinbarung aber nicht zum absoluten Recht mit dinglicher Wirkung gegen Dritte. Die Frage ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. In einer das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter betreffenden Entscheidung ist der BGH, ohne die Frage zu entscheiden, davon ausgegangen, dass Sondereigentümer bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einer Einheit durch einen Mieter einen direkten Anspruch gegen diesen auf Unterlassung dieser Nutzung haben. Der Senat entscheidet sie im Ergebnis im Sinne der erstgenannten Ansicht.

Zutreffend nimmt das LG auch an, dass die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung gegen eine - wie hier - in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung verstößt, nach der die Einheit nur als "Laden"“ genutzt werden darf. Bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 17.12.2019 12:30
Quelle: BGH online

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