Aus der MDR

Gewerberaummiete – Die Entwicklungen der Rechtsprechung im 1. Halbjahr 2019 (Burbulla, MDR 2019, 1413)

Die wesentlichen wirtschaftlichen Vertragsbedingungen werden in der Gewerberaummiete in einer Vielzahl von Prozessen immer wieder neu verhandelt. Dementsprechend zeichnet sich auch die Rechtsprechung auf diesem Gebiet durch ständige Fortschreibungen und Weiterentwicklungen aus. Dieser Beitrag befasst sich mit den für die Praxis relevanten (obergerichtlichen) Entscheidungen zur Gewerberaummiete aus dem 1. Halbjahr 2019. Diese reichen von der Abgrenzung zwischen Gewerberaum- und Wohnraummietverträgen, dem „Dauerbrenner“ der gesetzlichen Schriftform, über Regelungen zur Miete und den Betriebs- und Nebenkosten bis hin zu Betriebspflichten, Konkurrenzschutzausschlüssen sowie prozessualen Besonderheiten, insbesondere Räumungsverfügungen gegen Dritte.


1. Abgrenzung von Gewerbe- und Wohnraummiete

2. Landpachtvertrag: Rückübertragung mitverpachteter Zahlungsansprüche

3. Vertragsschluss: Bestimmung der „richtigen“ Vertragspartei

4. Schriftform (§ 550 BGB)

a) Heilung eines Schriftformverstoßes durch einen Nachtrag

b) Firmenstempel als „Vertretungshinweis“

c) Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes infolge vorangegangener Nutzung

d) Unbeachtlichkeit von Flächenangaben für die Bestimmung des Mietgegenstandes

e) Mietzeit: Übergabe und Mietende

f) Mietanpassung infolge automatischer Wertsicherungsklausel

5. Miete und „Abkopplungsklauseln“: Anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen

6. Betriebs- und Nebenkosten

a) Individuelle Umlagevereinbarung bei einer Anwaltskanzlei

b) Heizkosten einer Warmluftheizung

c) Wirtschaftlichkeitsgebot: Prüfung von (Grund-)Steuerbescheiden

d) Betriebskostenabrechnung: Unsubstantiiertes Bestreiten ohne vorherige Belegeinsicht

e) Verjährung und Verwirkung der Abrechnung

7. Betriebspflichten und Konkurrenzschutz

a) Klauselkombination: Betriebspflicht und Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz

b) „Präsens-Apotheke“: Kein Umstellen auf Versand-Handel

c) Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Umsatzrückgang

8. Mietzeit und Kündigung

a) Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe und Kündigung

b) Unbefristete Verschiebung des Übergabetermins durch den Vermieter

c) Kündigung: Beweis der Botenzustellung

d) Leerstandsflächen im Einkaufszentrum

9. Gewährleistung – öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen/Nutzungsuntersagung

10. Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen sowie Umbaumaßnahmen

a) Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Mietflächen

b) Keine Duldungspflicht von umfangreichen Umbaumaßnahmen

11. Rückgabe der Mietsache

a) Verjährungsbeginn bei Annahmeverzug

b) Treuwidrigkeit des Herausgabeverlangens bei Verpflichtung zur (Rück-)Übergabe)

c) Belassen der Mieter-Einrichtungen auf dem Grundstück im „Insolvenzfall“

12. Prozessrecht

a) Aussetzung des Verfahrens bei Tod des Mieters

b) Einstweilige Räumungsverfügung auch bei Gewerberäumen

c) Schadensersatz: Untervermietung zwecks Abwendung der Räumungsvollstreckung

13. Zusammenfassung
 

1. Abgrenzung von Gewerbe- und Wohnraummiete

Die Qualifizierung eines Mietverhältnisses als Wohnraum- oder als Gewerberaummiete hat erhebliche Bedeutung für die anwendbaren gesetzlichen Regelungen. Das Mietrecht des BGB enthält zwar einen für beide Mietarten anwendbaren allgemeinen Teil (§§ 535 bis 548 BGB); während daneben aber für Wohnraummietverhältnisse die besonderen mietrechtlichen Bestimmungen der §§ 549 bis 577 a BGB insgesamt gelten, verweist § 578 BGB für die Gewerberaummiete nur auf einzelne Normen aus diesem Unterkapitel. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung ist die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Ein Mietverhältnis über Gewerberäume liegt danach vor, wenn die Räume nach der zwischen den Parteien getroffenen Zweckbestimmung gewerblichen Zwecken dienen sollen. Werden Wohnungen von einer juristischen Person (einer UG) angemietet und diese vereinbarungsgemäß Dritten zu Wohnzwecken überlassen, liegt ein gewerblicher Mietvertrag vor. Das folgt daraus, dass die Mieterin als juristische Person schon begrifflich die Mieträume nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten kann.

2. Landpachtvertrag: Rückübertragung mitverpachteter Zahlungsansprüche

Bei der Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen stehen regelmäßig bei Beendigung der Pachtzeit Rückübertragungsansprüche von mitverpachteten Zahlungsansprüchen in Frage, die dem Pächter aufgrund der Bewirtschaftung der Pachtflächen zugewiesen worden sind. Sind in einem Landpachtvertrag Zahlungsansprüche nach Art. 43 der Verordnung (EG) Nr. 1782/2003 mitverpachtet und entfällt deren Gültigkeit während der Pachtdauer aufgrund der Regelung des Art. 21 Abs. 2 VO (EU) Nr. 1307/2013, kann sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, dass der Pächter die ihm wegen der Bewirtschaftung der Pachtfläche auf seinen Antrag gem. Art. 21 Abs. 1, Art. 24 Abs. 1 VO (EU) Nr. 1307/2013 neu zugewiesenen Zahlungsansprüche nach Beendigung des Pachtverhältnisses auf den Verpächter zu übertragen hat.

Denn Zahlungsansprüche nach Art. 43 ff. VO (EU) Nr. 1782/2003 werden aufgrund der Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen und nicht aufgrund des Eigentums an landwirtschaftlichen Flächen zugewiesen. Deshalb wäre es ein nicht gerechtfertigter „Zufallsgewinn“ eines Pächters, wenn er die neuen Zahlungsansprüche behalten dürfte und nach Ende des Pachtvertrages landwirtschaftliche Flächen billiger pachten könnte, als wenn er zusätzlich Zahlungsansprüche hinzupachten oder sonst hinzuerwerben müsste. Hätten die (redlichen) Parteien die Gesetzesänderung bedacht, hätten sie unter Fortschreibung des vertraglichen Regelungsprogramms vereinbart, dass der Pächter nach Pachtende zu der Übertragung der neu erworbenen Zahlungsansprüche an den Verpächter oder an eine von diesem bestimmte Person verpflichtet wäre.

3. Vertragsschluss: Bestimmung der „richtigen“ Vertragspartei

Die Parteien eines Mietvertrages werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist daher entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich mit dem KG (ausnahmsweise) auch nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Denn hieraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft abgeschlossen hat.

4. Schriftform (§ 550 BGB)

Einzelfragen um die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB) beschäftigen die Rechtsprechung fortlaufend. Dies deshalb, da die für langfristige Mietverträge geregelte gesetzliche Schriftform in der Praxis von enormer (wirtschaftlicher) Bedeutung ist. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist der Mietvertrag (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.12.2019 15:08
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite