BGH v. 11.9.2019 - XII ZR 12/19

Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz

Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses über ein Erholungsgrundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR kann eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung grundsätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivilrechtlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind. Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung ist unter den Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG grundsätzlich nur dann unbeachtlich, wenn das errichtete Bauwerk der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt nach Kündigung eines Pachtverhältnisses über ein Erholungsgrundstück durch die beklagte Grundstückseigentümerin und Rückgabe des Pachtgrundstücks an diese wegen eines Bungalows, der vom Ehemann der Klägerin auf dem Grundstück errichtet worden war, sowie einer Garage eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Der Rat der örtlichen Gemeinde hatte als staatlicher Verwalter des Grundstücks mit dem Ehemann am 5.5.1987 einen unbefristeten Nutzungsvertrag über das Grundstück geschlossen und ihm am 9.9.1987 eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung zur Errichtung eines Bungalows auf dem Grundstück erteilt. Entgegen den darin enthaltenen Nebenbestimmungen errichtete der Ehemann den Bungalow mit Voll- anstatt Teilunterkellerung, versah den Dachboden auflagenwidrig mit Fenstern und baute ihn zu Wohnzwecken aus; nach dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils entspricht auch die Dachneigung entgegen den Bestimmungen der Bauzustimmung nicht derjenigen der angrenzenden Gebäude. Außerdem wurde auf dem Pachtgrundstück eine Garage ohne Bauzustimmung errichtet. Der Ehemann der Klägerin trat seine Ansprüche an diese ab. Die Beklagte hat ihre Absicht mitgeteilt, die Bauwerke abzureißen sowie das Grundstück zu renaturieren.

AG und LG wiesen die auf Zahlung einer Entschädigung von 70.000 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Ein Entschädigungsanspruch besteht schon deshalb nicht, weil es an der erforderlichen zivilrechtlichen Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR fehlt und dieses Fehlen auch nicht nach § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG unbeachtlich ist.

Voraussetzung dafür, dass der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses über die Nutzung des Erholungsgrundstücks eine Entschädigung für ein errichtetes Bauwerk zu leisten hat, ist, dass das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). Das ist der Fall, wenn hierfür eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung und - wie hier im Anwendungsbereich des § 313 Abs. 2 ZGB-DDR erforderlich - die zivilrechtliche Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. des anderen Vertragschließenden vorlag. Da die Bauzustimmung nach § 5 Abs. 6 BevölkerungsbauwerkeVO unbeschadet privater Rechte Dritter erging, konnten etwaige zivilrechtlich erforderliche Zustimmungen - wie etwa nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR - nicht durch die Erteilung der Bauzustimmung ersetzt werden.

Das gesonderte Vorliegen der zivilrechtlichen Zustimmung des Überlassenden gem. § 313 Abs. 2 ZGB-DDR ist aber eine zwingende Voraussetzung für einen Ersatzanspruch nach § 12 SchuldRAnpG, weil nur sie die innere Rechtfertigung dafür darstellt, dass dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung auferlegt werden kann. Es kann deshalb dahinstehen, ob der Bungalow, wie die Revision meint, nach öffentlichem Baurecht inzwischen Bestandsschutz genießt. Denn ein etwaiger öffentlich-rechtlicher Bestandsschutz ersetzte jedenfalls nicht die nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR erforderliche zivilrechtliche Zustimmung des Überlassenden, ohne die das Bauwerk nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet ist und auch bereits Baulichkeiteneigentum nach dem Recht der DDR nicht entstehen konnte. An der zivilrechtlichen Zustimmung zur Errichtung des Bauwerks als Anspruchsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch fehlt es vorliegend.

Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung ist nach den hier gegebenen Umständen auch nicht unbeachtlich. Zwar erklärt § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR für unbeachtlich, wenn der Nutzungsvertrag von einer staatlichen Stelle abgeschlossen ist und eine Behörde dieser Körperschaft eine Bauzustimmung erteilt hat, wie es hier bei dem vormals staatlich verwalteten Grundstück der Fall ist. Mit der Erteilung der Bauzustimmung durfte der Nutzer davon ausgehen, dass sein Vorhaben baurechtlich und zivilrechtlich gebilligt worden ist. Diese Regelung bezweckt den Vertrauensschutz des Nutzers, wenn dieselbe Körperschaft, die die Bauzustimmung erteilte, auch für die Erteilung der Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR zuständig war.

Der Vertrauensschutz, der die gesonderte zivilrechtliche Zustimmung ersetzt, kann sich indessen grundsätzlich nur auf die Errichtung eines solchen Bauwerks beziehen, das der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht. Ob sich der Grundstückseigentümer bei nur geringfügigen Abweichungen nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen (§ 242 BGB) treuwidrig verhält, wenn er sich auf das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR beruft, kann vorliegend dahinstehen, denn das hier errichtete Bauwerk stimmt in wesentlichen Punkten, insbesondere hinsichtlich der Vollunterkellerung und des Ausbaus des Dachgeschosses, nicht mit der erteilten Bauzustimmung überein.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 04.11.2019 13:51
Quelle: BGH online

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