Aus der MDR

GoA bei irrtümlicher Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer? (Meier, MDR 2019, 1162)

(...) In einem aktuellen Urteil hat der BGH (BGH v. 14.6.2019 – V ZR 254/17, MDR 2019, 1120) eine Anwendbarkeit der allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) bei einer irrtümlichen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer abgelehnt, da das WEG in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Der folgende Beitrag nimmt die Entscheidung zum Anlass, um das Verhältnis der Geschäftsführung ohne Auftrag zum WEG-Recht näher zu beleuchten und sich erneut mit den Grundlagen der §§ 677 ff. BGB kritisch auseinanderzusetzen.


I. Hintergrund

II. Kollision der GoA mit WEG-Recht

1. Die Entscheidung des BGH zur irrtümlichen Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum

2. Die Argumente des BGH

a) Keine Berücksichtigung der Abwägung zwischen Gebot der Wirtschaftlichkeit und Grundsatz der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer

b) Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten

c) Möglichkeit der Herbeiführung eines Beschlusses

d) Auschluss der allgemeinen Vorschriften im Zivilrecht

e) Zuwiderlaufen der schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer

f) Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen einem irrtümlichen und eigenmächtigen Handeln

3. Rechtliche Würdigung unter Berücksichtigung der tatbestandlichen Merkmale der § 677 HS 1 und § 812 Abs. 1 S. 1 BGB

a) Fremdgeschäftsführungswille

b) Fehlender Übernahmewille des Geschäftsherrn

c) Abstrakter Ergebniswille des Geschäftsherrn

III. Fazit
 

I. Hintergrund

Das Verhältnis der §§ 677 ff. BGB zu anderen gesetzlichen Schuldverhältnissen (§ 812 ff., § 985 ff., § 823 ff. BGB) ist seit jeher umstritten und in vielen Hinsichten noch ungelöst. Auch das Verhältnis zu anderen Rechtsgebieten, wie etwa dem WEG-Recht, ist noch nicht geklärt und war nun Gegenstand der zu besprechenden Entscheidung (s.u.).

Die Rechtsprechung des BGH bedient sich bei der Abgrenzung oft abstrakt-genereller Begründungen, die sich indes als schwer fassbar erweisen und bei der Rechtsanwendung, insbesondere für Praktiker, Rechtsunsicherheit und Rechtsunklarheit auslösen. Prominent an dieser Stelle steht etwa die Rechtsprechung zu den berühmt gewordenen Erbensucherfällen. Der BGH verneinte die Anwendung der echten Geschäftsführung ohne Auftrag mit der Begründung, der Erbensucher verschaffe mit seiner Tätigkeit Informationsmaterial, welches er dem Erben gegen Entgelt zur Verfügung stellen wolle. Dadurch nehme er eigene Aufwendungen im Vorfeld des Vertragsschlusses vor, die nach den Grundprinzipien des Privatrechts unvergütet bleiben müssen, da jede Seite das Risiko des Scheiterns der Vertragsverhandlungen tragen müsse. Dies sei der Ausdruck der Privatautonomie, konkreter der vertraglichen Abschlussfreiheit.

Die gleiche Begründungsmethode auf abstrakt-genereller Ebene, als eine Vorfrage über die Anwendbarkeit der §§ 677 ff. BGB, wendete der BGH in einer jüngsten Entscheidung zum Verhältnis der Geschäftsführung ohne Auftrag und Gefälligkeiten an. Auch hier verneinte er die Anwendung der §§ 677 ff. BGB . Ein Auftragsverhältnis (§§ 662 ff. BGB) sei aufgrund fehlender rechtsgeschäftlicher Elemente abzulehnen. Das in Betracht kommende Verhältnis nach §§ 677 ff. mit einer sehr auftragsähnlichen Rechte- und Pflichtenstruktur müsse zu Gefälligkeiten abgegrenzt werden, um mögliche Wertungswidersprüche zu vermeiden. Diese Abgrenzung habe nach der Tätigkeitsart, ihrem Zweck, ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung für den Geschäftsherrn und der Interessenlage der Parteien zu erfolgen. Bei Gefälligkeiten des täglichen Lebens können im Ergebnis die §§ 677 ff. nicht in Betracht kommen.

In die ähnliche Begründungsrichtung geht auch die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen. In diesen Fällen nimmt der Mieter Schönheitsreparaturen auf Grundlage einer nach § 307 BGB unwirksamen AGB vor. Als dieser die Unwirksamkeit feststellt, verlangt er vom Vermieter den Ersatz der getätigten Aufwendungen. Auch hier lehnt der BGH die Anwendung von §§ 677 ff. BGB ab, indes mit der Begründung, es liege bereits kein fremdes Geschäft vor. Außerdem möchte der Mieter mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als ein Teil des Mietzinses anzusehen sei (Entgeltthese) und demnach keine Wahrnehmung von Vermieterinteressen darstellen könne.

Diese Rechtsprechung stieß in ihrer Begründung und auch im Ergebnis auf Widerstand seitens der Instanzgerichte, aber auch seitens der Lehre. Resümierend muss man konstatieren, dass es fast keine einzige Fallgruppe der Geschäftsführung ohne Auftrag gibt, die unumstritten geblieben ist. Bei fast jeder Fallgruppe, bei der geradezu aus Intuition heraus die §§ 677 ff. BGB nicht greifen sollen, wird entweder das Vorliegen eines fremden Geschäfts, oder des Fremdgeschäftsführungswillens oder, ohne auf die Tatbestandsmerkmale der obligationsbegründenden Norm nach § 677 Halbs. 1 BGB zu verweisen, die Anwendbarkeit der §§ 677 ff. BGB ganz abgelehnt. Man nehme etwa die ebenso berühmt gewordenen Abschleppfälle oder die Abmahnfälle, die Anwendung der Geschäftsführung ohne Auftrag auf nichtige Verträge, die Selbstaufopferung im Straßenverkehr, die unechten Gesamtschulden oder insgesamt die Auch-fremden-Geschäfte. Die Wandelbarkeiten der Begründungen für oder gegen die Anwendung veranlassten in der Rechtswissenschaft die Ausarbeitung dogmatischer Modelle, welche die §§ 677 ff. als „Hydra des bürgerlichen Gesetzbuches“ in den Griff bekommen sollten. Dazu zählen die objektiven Theorien, zu denen die Zuständigkeitstheorie von Wollschläger hinzuzurechnen ist, die subjektiven Theorien, zu denen die normative Theorie von Wittmann und die Subordinationstheorie von Bergmann gehören, die alte Theorie der Menschenhilfe und die Quasivertragstheorie. Der Verfasser bot neuerdings die zweigliedrige subjektive Theorie an. Es bleibt im Ergebnis spannend, welche Überraschungen dieses Rechtsgebiet in der Zukunft mit sich bringen wird. Sicher ist nur eins. Möchte man das Institut der Geschäftsführung ohne Auftrag handhabbar machen, bedarf es seitens der Rechtsprechung einer handfesten Dogmatik. Bedient sich der BGH dieser nicht, wird die Anwendung der §§ 677 ff. BGB auch in der Zukunft von Rechtsunsicherheit und einzelfallbezogener Billigkeitskasuistik geprägt sein.

II. Kollision der GoA mit WEG-Recht

In diesem Beitrag soll die neue Entscheidung des BGH zu der Vornahme der Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch einen Sondereigentümer, der diese Arbeiten in der irrigen Vorstellung in Auftrag gab, es handele sich um eine Aufgabe, die seinem Sondereigentum zuzuordnen ist, näher untersucht werden.

1. Die Entscheidung des BGH zur irrtümlichen Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum

Der Kläger ist Mitglied einer aus 212 Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung wurde vereinbart:

„Jeder Wohnungseigentümer ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden und unbeschadet eines eventuellen Mitbenutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer bzw. Bewohner verpflichtet. (...) Er hat hierfür die Kosten einschließlich etwaiger Betriebskosten zu tragen. Die Verpflichtung umfasst insbesondere: (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 29.10.2019 15:37
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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