Aktuell in der MDR

Rechtsprechungsüberblick zum Wohnraummietrecht (Blank, MDR 2019, 1167)

Im Anschluss an die Rechtsprechungsübersicht zum zweiten Halbjahr 2018 (MDR 2019, 204) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem ersten Halbjahr 2019. Den Schwerpunkt bilden Probleme der Vertragsgestaltung, der Miete und der Mieterhöhung, der Betriebskostenabrechnung und der Kündigung.


I. Grundsätze der Vertragsgestaltung

1. Vermietung an Wohngemeinschaft

2. Vermietung an Miteigentümer durch Miteigentümergemeinschaft

3. Anforderungen an die gesetzliche Schriftform –Räumlicher Umfang der Mietsache, Mietzeit

4. Anforderungen an die gesetzliche Schriftform –Indexklausel, Unterzeichnung des Vertrags

5. Regelungen betreffend die Wohnfläche

a) Grundsätze

b) Was gilt im Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff BGB?

c) Was gilt für die Umlage der Betriebskosten ?

d) Berücksichtigung von Räumen mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung?

e) Fehlerhafte Wohnflächenangabe bei Vereinbarung einer Quadratmetermiete

II. Miete und Mieterhöhung

1. Bedeutung des „einfachen“ Mietspiegels

2. Anforderungen an das gerichtliche Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

a) Muss ein Sachverständiger die von ihm zur Ermittlung der ortsüblichen Miete beigezogenen Vergleichswohnungen offenlegen?

b) Kann der Sachverständige auch Wohnungen berücksichtigen, die hinsichtlich ihrer Größe von der Größe der Bezugswohnung abweichen?

c) Wie sind Bestandsmieten und Neuvermietungen zu gewichten?

d) Wie ist die Einzelvergleichsmiete zu bilden?

III. Umlage und Abrechnung der Betriebskosten

1. Anforderungen an die Verwaltungskostenpauschale

2. Heizkostenabrechnung unter Verwendung eines unzulässigen Verteilermaßstabs

a) Die HeizkostenVO als zwingendes Recht

b) Anspruch des Mieters auf Änderung des Verteilerschlüssels

c) Verhältnis des Änderungsanspruchs zum Kürzungsrecht des § 12 HeizKostVO

d) Folgerungen für die Praxis

3. Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

4. Rechtsfolgen bei Verweigerung der Belegeinsicht

IV. Mängel der Mietsache

1. Wärmebrücken bei Altbauwohnungen – Mangel der Mietsache?

2. Mangel bei Verstößen gegen das Bauordnungsrecht

3. Weigerung des Mieters zur Mangelbeseitigung

V. Kündigung, Rückgabe und Räumungspflicht

1. Kündigung aus wichtigem Grund. - Zerrüttung der Vertragsbeziehungen als Kündigungsgrund; Schmähkritik

2. Unpünktliche Mietzahlung als Kündigungsgrund

3. Grundsatzentscheidung des BGH zur Anwendung der Sozialklausel

a) Hohes Alter, lange Wohndauer

b) Krankheit

c) Geringes Angebot an Wohnungen

d) Interessen des Vermieters
 

I. Grundsätze der Vertragsgestaltung

1. Vermietung an Wohngemeinschaft

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatten sich die Mitglieder einer Wohngemeinschaft zu einer GbR zusammengeschlossen. In der Folgezeit mietete die Gesellschaft eine Wohnung zur gemeinschaftlichen Nutzung durch die Gesellschafter. Diese Konstellation führt zu der Frage, ob das Mietverhältnis als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten ist. Wohnraummiete setzt voraus, dass die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Nach dieser Definition liegt kein Wohnraumietverhältnis vor, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem sonstigen Mitarbeiter als Wohnung zu überlassen. Fraglich kann sein, ob dieselbe Rechtslage für Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit gilt. Dies wird vom KG bejaht: Danach steht der Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht entgegen, dass die Räume an eine GbR vermietet sind. Hier sei ein Wohnraummietverhältnis anzunehmen, wenn durch die Anmietung der Wohnbedarf eines Gesellschafters befriedigt werden soll oder die Gesellschafter der GbR eine Wohngemeinschaft bilden.

2. Vermietung an Miteigentümer durch Miteigentümergemeinschaft

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein Mietverhältnis zustande. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Mietverhältnis gem. § 566c Abs. 1 BGB ein.

3. Anforderungen an die gesetzliche Schriftform

a) Räumlicher Umfang der Mietsache, Mietzeit

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Ein solcher Vertrag kann von jeder Partei nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden (§ 550 BGB). Die gesetzliche Schriftform ist gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Hierzu zählt der räumliche Umfang des Mietgegenstands. Insoweit reicht es aus, wenn in dem Vertrag die einzelnen zur Mietsache gehörenden Räumlichkeiten und Freiflächen bezeichnet werden. Soweit sich zwischen den einzelnen Räumen Verbindungsflächen befinden, gehören diese naturgemäß zum Mietgegenstand, ohne dass dies ausdrücklich bezeichnet werden muss. Gleiches gilt für Infrastruktureinrichtungen, die nicht zum vermieteten Bereich zählen, aber notwendig sind, damit der Mieter einen Zugang zu dem von ihm angemieteten Mietobjekt hat (z.B. der Fahrstuhl oder Eingangsbereich eines Mietshauses).

Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren die Schriftform, wenn (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 10.10.2019 12:29

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