BGH v. 21.8.2019 - VIII ZR 255/18

Mietspiegel: Städte müssen miteinander vergleichbar sein

Ein Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht einfach auf den Mietspiegel der erheblich größeren Nachbargemeinde Bezug nehmen. Eine Erhöhung lässt gegebenenfalls nur durchsetzen, wenn beide Gemeinden nach verschiedenen Kriterien miteinander vergleichbar sind. Die Beantwortung dieser Frage obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte der Beklagten ein großes Anwesen in der mittelfränkischen Stadt Stein (etwa 15.000 Einwohner), die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt, vermietet. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €.

Ende Oktober 2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 3.450 € ab Januar 2014 zuzustimmen. Zur Begründung nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Fürth, eine Stadt, die ebenfalls an Nürnberg grenzt. Die Beklagte weigerte sich allerdings, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Gründe:
Die Vorinstanz hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hatte. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nämlich gem. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB war zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel erstellt worden war, nicht ausreichend.

Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden i.S.v. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vorzunehmende Gewichtung und Würdigung ist revisionsrechtlich regelmäßig nur eingeschränkt darauf überprüfbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind.

Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. Es hat insbesondere beachtet, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung zu treffen ist. Damit hat es die rechtlich erforderlichen Prüfungspunkte zutreffend erfasst und umgesetzt.

Die Städte Stein und Fürth sind demnach keine vergleichbaren Gemeinden i.S.v. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Bei der Anwendung dieses Maßstabes hat das Berufungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass in der Stadt Fürth etwa 125.000 Einwohner leben, während die Stadt Stein, in der das streitgegenständliche Mietobjekt liegt, nur etwa 15.000 Einwohner hat. Auch stellt die Stadt Fürth ein sog. Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungsprogramms dar, in dem über die zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversorgung hinaus für die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs vorgehalten werden.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.10.2019 10:03
Quelle: BGH online

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