Aktuelll in der MDR

MietAnpG: Die Auskunftspflicht des Vermieters und Rügemöglichkeit des Mieters (Horst, MDR 2019, 971)

Am 1.1.2019 ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG)“ vom 18.12.2018 in Kraft getreten (zum Überblick, s. Harsch, MDR 2019, 449). Es bringt u.a. Neuerungen im Bereich der mietrechtlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse im Hinblick auf die Auskunftspflicht des Vermieters zu ihren Ausnahmen bei der Bildung der vertraglichen Eingangsmiete und zur Rügemöglichkeit des Mieters mit dem Ziel einer Rückzahlung überhöhter Mietanteile. Der folgende Beitrag setzt sich mit den inhaltlichen Anforderungen beider Instrumente auseinander.


I. Erweiterte Auskunftspflicht

1. Inhaltliche Konkretisierung

2. Höhere Miete als "Automatismus"?

3. "Standort" der Information

4. "Alternative" oder "kumulative" Information?

II. Rüge einer verletzten Mietpreisbremse

1. Ausgangslage

2. Einfache oder doch konkrete Rüge?

III. Ausblick
 

I. Erweiterte Auskunftspflicht

1. Inhaltliche Konkretisierung

Sofern der Vermieter sich bei der Ermittlung und Festsetzung der Eingangsmiete auf die Ausnahmen von der Mietpreisbremse

  • höhere Miete im vorangegangenen Mietverhältnis (Vormiete; § 556e Abs. 1 BGB),
  • vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB),
  • erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 f Satz 2 BGB); ob eine Modernisierung umfassend oder noch von normalem Umfang ist, entscheidet sich am Investitionsaufwand und am geschaffenen modernisierten Zustand. Beträgt der Investitionsaufwand mindestens 1/3 der Neubaukosten, wobei der Instandsetzungsanteil unberücksichtigt bleiben kann, und wird durch die Baumaßnahme ein Zustand erreicht, der einer Neubauwohnung gleichkommt, liegt eine umfassende Modernisierung vor,
  • erstmalige Nutzung/Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556 f Satz 1 BGB)

berufen möchte, muss er seinem Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrags ungefragt in Textform (§ 556g Abs. 4 BGB) Auskunft über die Tatsachen erteilen, die diesen rechtlichen Ausnahmen zugrunde liegen (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB). Er muss dann also dem Mieter von sich aus selbstständig und ohne, dass der Mieter vorher danach fragt, Auskunft erteilen (§ 556g Abs. 1a S. 1 BGB). Diese verschärfte Auskunftspflicht ist durch das MietAnpG zum 1.1.2019 eingeführt worden.

Das Gesetz verlangt nicht die Einsicht in oder die Übergabe entsprechender Unterlagen.

Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, so gilt als zulässige Eingangsmiete die Preisgrenze nach der Mietpreisbremse (= 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete; § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Ohne Belang bleibt dann, ob eine der genannten gesetzlichen Ausnahmen vorliegt, auf die sich der Vermieter zur Rechtfertigung einer höheren Miete berufen könnte.

Das muss nach der hier vertretenen Auffassung auch dann gelten, wenn der Vermieter seine Auskunft nicht ausreichend konkretisiert. Dazu folgendes:

In den Gesetzgebungsmaterialien heißt es zu der Frage, wie konkret der Vermieter Auskunft geben muss: "Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Fall lediglich Auskunft über den Umstand und den Zeitpunkt der Modernisierung erteilen. Weitreichende Erläuterungen zu Art und Umfang der Modernisierung im Sinne von § 559 b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB sind nicht notwendig; dem Mieter kommt es zum maßgeblichen Zeitpunkt vor allem darauf an, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliegt."

Der Gesetzgeber geht also davon aus, (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 16.08.2019 12:33
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite