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Die Unwirksamkeit von auf Öffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen fußenden Beschlüssen (Timme, MDR 2019, 904)

Der BGH hat entschieden, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer einem einzelnen Eigentümer gegen dessen Willen auch dann die kurzfristige Vermietung an Feriengäste nicht untersagen darf, wenn die Gemeinschaftsordnung solche Mehrheitsentscheidungen grundsätzlich vorsieht. Das Urteil konkretisiert die Reichweite von Öffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen. Michael Timme geht auf die Bedeutung von Öffnungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht ein und setzt sich mit dem aktuellen Urteil des BGH bzw. dessen Konsequenzen für die Praxis auseinander.
(Zugleich eine Besprechung von BGH, Urt. v. 12.4.2019 – V ZR 112/18, MDR 2019, 657; siehe hierzu auch unsere News vom 12.4.2019)

1. Einleitung

2. Die Bedeutung von Öffnungsklauseln

a) Öffnungsklauseln zur Vereinfachung einer Änderung der Gemeinschaftsordnung

b) Tragweite von Öffnungsklauseln auf darauf gründende Beschlüsse

3. Recht zur Vermietung als Individualrecht

a) Spannungsverhältnis zwischen berechtigtem Mehrheitswillen und Minderheitenschutz

b) Kein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts

c) Betroffenheit von verzichtbaren, aber unentziehbaren Rechte der Eigenmer

d) Kriterium der Rechtssicherheit

4. Schwebende Unwirksamkeit des Beschlusses?

5. Fazit


1. Einleitung

Jedem Erwerber von Wohnungseigentum dürfte hinlänglich bekannt sein, dass die Gemeinschaftsordnung zu den wichtigsten Grundlagen seiner Rechtsstellung gehört und daher sorgfältiger Beachtung bedarf. Spätere Änderungen solcher Gemeinschaftsordnungen sind aufwendig, weil oftmals dinglich Berechtigte eingebunden werden müssen. Deshalb muss der Erwerber besonders auf sog. Öffnungsklauseln achten, die Teilungserklärungen häufig zur Entschärfung dieses Problems enthalten.

In einer für die amtliche Sammlung bestimmten Entscheidung hat der BGH die Tragweite von Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen ein weiteres Mal ausgelotet: Jedenfalls Änderungen von Zweckbestimmungen des Sondereigentums können auch bei einer in der Teilungserklärung vorhandenen Öffnungsklausel nicht durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden. Konkret kann die Vermietung an Feriengäste einem Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden. Das Gericht begrenzt mit der jüngsten Entscheidung im Ergebnis die Reichweite solcher Öffnungsklauseln.

2. Die Bedeutung von Öffnungsklauseln

a) Öffnungsklauseln zur Vereinfachung einer Änderung der Gemeinschaftsordnung

Öffnungsklauseln sind seit dem Jahr 2000 ein wichtiges Instrument der kautelarjuristischen Praxis geworden. Einigkeit besteht darüber, dass solche Öffnungsklauseln zulässig sind. Hintergrund hierfür ist die zentrale Entscheidung des BGH zu den sog. „Zitterbeschlüssen“: Danach kann eine Wohnungseigentümerversammlung keinesfalls wirksam über Dinge durch Beschluss abstimmen, wenn es an der notwendigen Beschlusskompetenz fehlt. In solchen Fällen wird also eine aufwendige Änderung der Teilungserklärung zwingend notwendig. Folglich suchte die Praxis nach Möglichkeiten, gleichwohl eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zu begründen.

Hierzu eignen sich Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung, durch die eine spätere Änderung der Teilungserklärung mit entsprechenden Mehrheiten mittels Beschluss möglich sein soll. Bereiche, die eigentlich nur einer Vereinbarung der Eigentümer unterliegen, werden dadurch einem Beschluss zugänglich, an den alle Eigentümer gebunden sind. Da die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG durch Vereinbarung regeln können, ist es auch zulässig, bereits in der Teilungserklärung eine Mehrheitsentscheidung durch späteren Beschluss zuzulassen. Die Bedeutung von Öffnungsklauseln hat mit der Reform des WEG von 2007 allerdings abgenommen, weil das WEG selbst der Gemeinschaft nun einige Beschlusskompetenzen zuweist.

b) Tragweite von Öffnungsklauseln auf darauf gründende Beschlüsse
Von Interesse ist indes die Tragweite von Öffnungsklauseln für darauf gründende Beschlüsse. Im Ausgangspunkt liegt es in der Natur solcher Klauseln, dass sie eine formelle Grundlage für einen Beschluss der Versammlung schaffen können. Es geht also lediglich um eine Kompetenzbegründung, nicht um eine materielle Rechtfertigung des Beschlusses. Das folgt bereits aus der dogmatischen Konstruktion von Öffnungsklauseln, die allein der Vereinfachung einer Änderung der Gemeinschaftsordnung dienen sollen. Mit anderen Worten ist eine Öffnungsklausel eine notwendige, aber  ...

 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 01.08.2019 13:12

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