BGH v. 22.3.2019 - V ZR 298/16

WEG: Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung wegen sog. Geburtsfehlern

Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer des Teileigentums G30, einer Garage. In § 17 des Teilungsvertrages von Dezember 1984 (Nachtrag im Oktober 1985) ist festgelegt, dass "dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G30 die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zusteht". In diesen Räumlichkeiten befinden sich 18 (vermietete) Wohnungen. Im Jahr 2004 genehmigten die übrigen damaligen Wohnungseigentümer mit notariellen Urkunden die Teilung des Miteigentumsanteils des Klägers in 18 Anteile mit der jeweiligen Begründung von Sondereigentum an den Wohnungen. Zu dem grundbuchrechtlichen Vollzug kam es nicht, weil dem Kläger kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht an den Räumen zusteht.

Mit rechtskräftigem Urteil von Januar 2015 wurde auf die Klage einer Wohnungseigentümerin festgestellt, dass die Räume ausschließlich in der durch die Teilungserklärung beschriebenen Form genutzt werden dürfen. Ferner wurde der Kläger ebenfalls im Jahr 2015 auf die Klage zweier anderer Wohnungseigentümer rechtskräftig verurteilt, es zu unterlassen, die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger verlangt die Zustimmung zur Berichtigung des Teilungsvertrages von Dezember 1984 und des Nachtrages von Oktober 1985 dahingehend, dass "dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums G30 die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Räume I, II und III sowie der Räume A und B" zusteht.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der von dem LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Änderung der Teilungserklärung gegen die übrigen Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht verneint werden.

Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Ein Anspruch des Klägers nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG lässt sich auf der Grundlage seines revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrages nicht verneinen. Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr "schwerwiegende Gründe" und nicht mehr - wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde - "außergewöhnliche Umstände" vorausgesetzt werden. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler). Denn der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift auch Fälle erfassen, in denen eine verfehlte Regelung in der Gemeinschaftsordnung von Anfang an bestand und erkennbar war oder sogar erkannt worden ist. Die Behebung derartiger - auch bewusster - "Geburtsfehler" einer Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung zu ermöglichen, ist ein wesentliches Anliegen des Gesetzgebers.

Schwerwiegende Gründe i.S.d. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die ein Festhalten an der geltenden Regelung unbillig erscheinen lassen, können deshalb vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte.

Liegen schwerwiegende Gründe vor, ist zu klären, welche Interessen aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer gegen die geforderte Anpassung der Gemeinschaftsordnung sprechen. Das abstrakte Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung kann allerdings nicht dazu führen, die Unbilligkeit zu verneinen. Das abstrakte Vertrauen auf die Gemeinschaftsordnung muss stets überwunden werden, wenn ein Anpassungsanspruch geltend gemacht wird. Der Bedeutung des Vertrauens auf den Bestand der Gemeinschaftsordnung trägt das Gesetz bereits dadurch Rechnung, dass ein Änderungsanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn schwerwiegende Gründe gegen das Festhalten an der geltenden Regelung sprechen. Es müssen daher konkrete, über das rein formale Interesse an der Einhaltung der Gemeinschaftsordnung hinausgehende Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegen die Anpassung spreche. Nach diesen Grundsätzen kommt ein Änderungsanspruch des Klägers auf der Grundlage von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG in Betracht.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.04.2019 12:34
Quelle: BGH online

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