Aus der MDR

Wohnungseigentum - Aktuelle Entwicklungen zu Eigentümerversammlung und Verwaltung (Riecke, MDR 2019, 321)

In MDR 2019, 266 sind die aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung zu den Eigentumsverhältnissen, baulichen Maßnahmen und verfahrensrechtlichen Besonderheiten behandelt worden. Nunmehr wird die Rechtsprechung des BGH (V. Zivilsenat) und der Instanzgerichte zur Versammlung der Wohnungseigentümer, der (Finanz-)Verwaltung sowie Bestellung, Vertrag und Haftung des WEG-Verwalters dargestellt.

I. Eigentümerversammlung

1. Teilnahmerecht, Rederecht, Datenschutz

2. Fehler beim Einberufungsverlangen

3. Beschlussverkündung; Niederschrift (Protokoll)

4. Beschlusskompetenz

5. Bestimmtheitsgrundsatz

6. Verwaltungsermessen; Beurteilungsspielraum

7. Negativbeschluss und gerichtliche Beschlussersetzung

8. Beschlussvollziehung und Folgenbeseitigung

9. Sondervergütungen (variable Vergütungen) für den Verwalter

II. (Finanz-)Verwaltung: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan

1. Direkte Belastung eines Eigentümers in der Einzelabrechnung

2. Guthaben eines Eigentümers

3. Heizkosten

4. Verteilerschlüssel

5. Richtiges Konto

6. Verwalterwechsel, Entstehung der Abrechnungspflicht

7. Eigentümerwechsel; Fälligkeit der Zahlungspflicht

8. Abgrenzung/Gegenstand von Abrechnung und Wirtschaftsplan

9. Wirtschaftsplan; Hausgeldansprüche

III. WEG-Verwalter

1. Bestellung

2. Vertrag

3. Haftung

 

I. Eigentümerversammlung

Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrunde liegenden Verhältnisse abzustellen. Maßgebend ist dabei der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann.

1. Teilnahmerecht, Rederecht, Datenschutz

Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.

Inhaber des Zulassungs- und Zurückweisungsrechts (z.B. bzgl. Zulassung eines Anwalts zu künftigen Eigentümerversammlungen) hinsichtlich eines Vertreters des Sondereigentümers sind die jeweiligen Miteigentümer, nicht der Verwalter, auch wenn er typischerweise als Versammlungsleiter fungiert.

Ein WEG-Verwalter ist gegenüber dem Verwaltungsbeirat oder anderen Wohnungseigentümern nur verpflichtet, eine aktualisierte Eigentümerliste – mit Namen und Anschrift – zur Verfügung zu stellen. Die aktuellen E-Mail-Adressen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss der Verwalter weder ermitteln noch mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn vorher Rundmails vom Verwalter mit unverdeckten E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer verschickt wurden. Die Einwilligung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter zur Kommunikation per E-Mail beinhaltet nicht auch dessen Recht diese Daten an andere Wohnungseigentümer weiterzugeben. Selbst wenn der Verwaltungsbeirat durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die E-Mail-Adressen hätte in Erfahrung bringen können, besteht kein Anspruch auf Übersendung in Listenform. In der Praxis sollten Verwalter Rundmails an sich selbst verschicken und alle Sondereigentümer ins BCC setzen. Bekommen die Sondereigentümer eine solche E-Mail, dann sehen Sie wie bei CC ebenfalls eine Kopie der Nachricht – mit dem Unterschied, dass sie nicht sehen können, an wen die Mail noch verschickt wurde. Deshalb sollte – um zeitraubende Rückfragen zu vermeiden – gleich eingangs der E-Mail (in Fettdruck) darauf hingewiesen werden, dass alle Mitsondereigentümer auch diese Nachricht BCC bekommen haben.

2. Fehler beim Einberufungsverlangen

Das Einberufungsverlangen ist eine geschäftsähnliche Handlung, keine Willenserklärung. Das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG muss deshalb nicht nur im Zeitpunkt seines Zugangs beim Verwalter, sondern auch noch im Zeitpunkt der tatsächlichen Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung vorliegen; im Prozess bedeutet dies: bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, wenn der Verwalter sich weiterhin weigerte.

Wird nun (z.B. weil die nächste ordentliche Eigentümerversammlung durch bloßen Zeitablauf immer näher rückt) durch schriftliche Rücknahmeerklärungen eines Teils der ursprünglich zustimmenden Sondereigentümer das Minderheitenquorum verfehlt, (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 18.04.2019 15:01
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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