OLG Frankfurt a.M. v. 12.3.2019 - 2 U 3/19

Keine Pflicht zur Duldung umfangreicher Umbaumaßnahmen während eines bestehenden Mietvertrags

Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Die Kanzlei ist auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet, da Rechtsanwälte gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten arbeiten.

Der Sachverhalt:

Die Klägerin mietete Räumlichkeiten im 4. Stock eines Gebäudes in Frankfurt a.M./Westend und betreibt dort eine Rechtsanwaltskanzlei. Das Mietverhältnis ist bis zum 31.12.2023 befristet. Die Beklagten erwarben die Liegenschaft 2018 und baten die Klägerin um vorzeitigen Auszug. Sie planten, das Gebäude selbst zum Betrieb ihres Bankinstituts zu nutzen. Nachdem die Klägerin einem vorzeitigen Mietende nicht zugestimmt hatte, kündigten die Beklagten mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an.

 

Da die Klägerin sich nachfolgend auch nicht gegen Abstandszahlung auf einen vorzeitigen Auszug eingelassen hatte, wiesen die Beklagten erneut auf die bevorstehende umfassende Sanierung des Objekts hin. Seit Mitte November 2018 werden die Bauarbeiten in den unteren Geschossen durchgeführt, u.a. der Abbruch massiver Innenwände, die Entfernung des gesamten Bodenbelags und weitere Entkernungsmaßnahmen. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Unterlassen der Umbaumaßnahmen in Anspruch.

 

Das LG gab dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Entscheidung ist unanfechtbar.

 

Die Gründe:

Die Klägerin kann Unterlassen der Umbauarbeiten verlangen. Durch die massiven Beeinträchtigungen wird sie rechtswidrig in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht beeinträchtigt. Es besteht keine Verpflichtung, diese Beeinträchtigungen zu dulden.

 

Die Beklagten müssen der Klägerin den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31.12.2023 gewähren. Der vertragliche Nutzungszweck der Räume liegt in dem Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Die hiermit zusammenhängenden geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssen grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Die Beklagten haben daher Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren. Die bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten verletzen aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der geplante Abbruch sämtlicher Zwischenwände sowie Bodenbeläge in allen Stockwerken mittels elektrisch betriebener Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghammer verursacht zwangsläufig ganz erhebliche Lärm- und Staubbelästigungen sowie massive Erschütterungen.

 

Derart umfängliche Arbeiten stellen auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter - etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel - rechnen muss und die deshalb hinzunehmen sind. Eine Duldungspflicht ergibt sich auch nicht aus § 9.1 des Mietvertrags. Die Arbeiten dienen nicht der Modernisierung oder Verbesserung in diesem Sinne. Es fehlt an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts. Allein die Renovierung und Umgestaltung im Interesse einer anderen Nutzung genügt nicht. Schließlich ist die Klägerin auch nicht aus Treu und Glauben heraus verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden. Die erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs sind ihr vielmehr unzumutbar. Die Beklagten müssen sich dagegen an den bestehenden Vertrag halten; das Unterlassen der geplanten Umbauarbeiten bis zum Ende des Mietvertrages ist für sie auch zumutbar.

 

Es besteht auch keine Verpflichtung der Klägerin, die Umbaumaßnahmen jedenfalls zeitweise etwa außerhalb der üblichen Bürozeiten oder zu bestimmten Nachtzeiten oder am Wochenende zu dulden. Die Klägerin ist aufgrund des Mietvertrages zur umfassenden Nutzung ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Es ist gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführen. Dies steht ihnen völlig frei und ist im Übrigen nicht planbar.

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 26.03.2019 10:02
Quelle: OLG Frankfurt a.M. PM Nr. 19 vom 21.3.2019

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