Aus der MDR

Rechtsprechungsüberblick zum Wohnraummietrecht (Blank, MDR 2019, 204)

Im Anschluss an die Rechtsprechungsübersicht zum ersten Halbjahr 2018 (MDR 2018, 1286) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem zweiten Halbjahr 2018. Den Schwerpunkt bilden Mietzins und Mieterhöhung, Gewährleistungspflichten des Vermieters und verschiedene Gründe einer Kündigung.


I. Miete, Mieterhöhung, Nutzungsentschädigung

1. Formelle Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung

a) Abzug von Instandsetzungsmaßnahmen

b) Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen

2. Mieterhöhung nach Mietermodernisierung

a) Grundsatz: Vom Mieter geschaffene Einrichtungen sind im Mieterhöhungsverfahren nicht zu Gunsten des Vermieters zu berücksichtigen

b) Was gilt für eigenmächtige Veränderungen der Mietsache durch den Mieter?

3. Kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach den Regeln für den Fernabsatzvertrag widerrufen?

a) Zustimmung zur Mieterhöhung als Fernabsatzvertrag

b) Gilt das Widerrufsrecht auch für die vom Mieter erteilte Zustimmung?

c) Was gilt für Erhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB?

4. Ungekürzte Mietzahlung trotz mangelhafter Mietsache

5. Zulässigkeit der sog. „Saldoklage“

II. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache, Gewährleistungspflicht des Vermieters

1. Defekte Telefonleitung: Wer schuldet die Reparatur?

a) Grundsatz des § 535 BGB

b) Weitere Rechte des Mieters

c) Zählt ein Telefonanschluss zum Mindeststandard zeitgemäßer Wohnnutzung?

2. Reinigungspflicht: Was gilt für Fensterflächen, die nur von außen zu reinigen sind?

3. Rechtsschutzbedürfnis für Mangelbeseitigungsklage

4. Wärmebrücken bei Altbauwohnungen als Mangel der Mietsache?

a) Der Fall

b) Die Ansicht des Berufungsgerichts

c) Die Entscheidung des BGH

d) Folgen für den Mieter

III. Schönheitsreparaturen

1. Vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Mietbeginn

a) Unterscheidung: Formularklausel – Individualvertrag

b) Was gilt für öffentlich geförderten Wohnraum?

2. Was gilt für Vereinbarungen zwischen dem Vor- und dem Nachmieter?

a) Der Fall

b) Die Entscheidung des BGH

c) Was folgt hieraus?

d) Welche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung gibt es?

IV. Rechtsfragen der Kaution

1. Ausschluss der Verzinsungspflicht für die Mietkaution in Altverträgen

2. Anspruch auf die Kaution nach Mietende?

a) Der Fall

b) Der Anspruch auf die Kaution

c) Welche Abrechnungsfrist gilt?

V. Kündigung, Vertragsbeendigung und Räumungspflicht

1. Grundsatzentscheidung des BGH zur gestaffelten Kündigung

2. Eigenbedarf für Zweitwohnung

a) Der Fall

b) Die Entscheidung

3. Verkauf kommunaler Wohnungen; Kündigungsausschluss zugunsten des Mieters

a) Das Problem

b) Ausschlussvereinbarung als Vertrag zugunsten Dritter

c) Umfang der Kündigungsausschlussvereinbarung

d) Mietvertragliche Ausschlussvereinbarung

 

I. Miete, Mieterhöhung, Nutzungsentschädigung

1. Formelle Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Vermieter die Außenfassade des Gebäudes mit einer Wärmedämmung versehen und den Mieter nach Abschluss der Maßnahme auf Zahlung der erhöhten Miete in Anspruch genommen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Erhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht. Nach dieser Vorschrift ist die Erhöhungserklärung „nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB und § 559a BGB erläutert wird.“ Im Entscheidungsfall geht es um zwei Punkte:

a) Abzug von Instandsetzungsmaßnahmen

Nach § 559 Abs. 2 BGB zählen Erhaltungsmaßnahmen nicht zu den Modernisierungskosten. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, so kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dementsprechend muss auch aus der Mieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Vorliegend hat der Vermieter die Ansicht vertreten, dass er die Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen absehe. Ergibt sich in einem solchen Fall, dass tatsächlich Instandsetzungsmaßnahmen erspart wurden und deshalb ein Abzug erforderlich gewesen wäre, so ist die Erhöhungserklärung materiell-rechtlich (teilweise) unwirksam. Auf die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung hat die unterlassene Angabe keinen Einfluss.

b) Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen

Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie genügt es nach der Rechtsprechung des BGH „dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen ...(darlegt), anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Vorliegend hat der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung mitgeteilt, er habe „ein bis dahin ungedämmtes Mauerwerk mit einer 140 mm starken Thermoisolierung ...versehen. Diese Angabe genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB. Die fehlende Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen hat auf die formelle Wirksamkeit der Erklärung keinen Einfluss.

2. Mieterhöhung nach Mietermodernisierung

In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob sich eine vom Mieter durchgeführte Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt. Die Wohnung war zu Beginn des Mietverhältnisses mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Der Mieter hat diese Küche mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten ausgebaut und durch eine neue Einbauküche ersetzt. Die ursprünglich vorhandene gebrauchte Küche wurde nach dem Ausbau vom Vermieter veräußert. In der Folgezeit nimmt der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Anspruch. Er vertritt die Ansicht, dass die (neue) Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu seinen Gunsten zu berücksichtigen sei.

a) Grundsatz: Vom Mieter geschaffene Einrichtungen sind im Mieterhöhungsverfahren nicht zu Gunsten des Vermieters zu berücksichtigen

Hinsichtlich des Merkmals der „Ausstattung“ hat der BGH bereits mit Urteil vom 7.7.2010 6 entschieden, dass (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 14.03.2019 13:47
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite