OLG Frankfurt a.M. 11.9.2018, 2 U 55/18

Zerrüttetes Mietverhältnis: Pflichtverletzungen der Kinder der Mieter führen nicht per se zur fristlosen Kündigung

Schwere Pflichtverletzungen (hier: körperliche Gewalt) des Sohnes eines Mieters können Letzterem nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung. Auch verbale Entgleisungen der Anwältin der Mietpartei rechtfertigen eine fristlose Kündigung erst dann, wenn der Mieter sie sich zu Eigen macht.

Der Sachverhalt:

Die Klägerin vermietete der Beklagten Räume für den Betrieb eines Backshops. Die Vermieterin wohnte mit ihrer Familie ebenfalls in dem Haus. Das Miet- und Nachbarschaftsverhältnis war irgendwann so zerrüttet, dass die Vermieterin schließlich das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.5.2018 kündigte. Der Streit eskalierte weiter. Die Parteien begannen sich wechselseitig zu fotografieren, zu filmen, Überwachungskameras zu installieren und Gespräche mitzuschneiden. Zwischen den Söhnen der Mietparteien kam es zu einer Schlägerei. Beide Mütter filmten das Geschehen, bei welchem der Sohn der Vermieterin am bodenliegend getreten und verletzt wurde. Zudem zerstörte der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin.

Die Mieterin sandte ihrer Anwältin eine Tonaufnahme mit ihrer Ansicht nach obszönen und beleidigenden Äußerungen des Sohnes der Vermieterin. Die Anwältin erstattete daraufhin Strafanzeige gegen den Sohn der Vermieterin u.a. wegen Beleidigung und Morddrohungen. Dabei stellte die Anwältin das angezeigte Verhalten auch in den Kontext zur türkischen Herkunft der Familie der Vermieterin. Dies wiederum nahm der Anwalt der Vermieterin zum Anlass, dass Mietverhältnis fristlos zum 6.10.2017 zu kündigen.

Das LG erachtete die außerordentliche Kündigung für unwirksam, verurteilte die Mieterin aber wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung zur Räumung und Herausgabe zum 31.8.2018. Dies bestätigte auch das OLG durch Beschluss. Die Klägerin nahm daraufhin ihre Berufung zurück, so dass das Urteil des LG rechtskräftig ist.

Die Gründe:

Trotz der Vielzahl der Vorfälle liegt bei einer Gesamtbetrachtung und im Hinblick auf das wirksame Ende des Mietvertrages jedenfalls zum 31.8.2018 kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Die Schwere der Pflichtverletzungen muss dazu unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.

Das Aufstellen von Überwachungskameras ist zwar ein Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Die Vermieterin hat jedoch ihrerseits auch Kameras aufgestellt. Sie kann sich daher auf Grund des angespannten Mietverhältnisses nicht darauf berufen, dass für ihre Kameras ein sachlicher Grund vorgelegen hat, für die der Mieterin jedoch nicht. Dass es zu einer Schlägerei zwischen den Söhnen der Mietparteien gekommen ist, rechtfertigt ebenfalls nicht die fristlose Kündigung, denn das Verhalten ihres Sohnes kann der Mieterin nicht per se zugerechnet werden. Die Vermieterin hätte die Mieterin vielmehr abmahnen müssen, bevor sie eine Kündigung mit diesem Verhalten begründet.

Schließlich ergibt sich auch aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterin kein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Äußerungen in einer Strafanzeige unterfallen grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Dies umfasst auch pointierte, polemische oder überspitzte Kritik. Die Erwähnung der Herkunft der Familie der Vermieterin stellt sich zwar als fremdenfeindlich erscheinende Entgleisung dar. Es ist jedoch nicht feststellbar, dass sich die Mieterin diese Bewertung ihre Anwältin zu eigen gemacht hat.

Im Hinblick auf das ohnehin zu Ende Mai 2018 wirksam beendete Mietverhältnis ist auch kein überwiegendes Interesses an der sofortigen Beendigung feststellbar.

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.11.2018 10:14
Quelle: OLG Frankfurt a.M. PM Nr. 58/2018 vom 26.11.2018

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