AG München 18.4.2017, 481 C 16896/17 WEG

Fehlender Beschluss - Gaststättenmarkise muss entfernt werden

Eine ohne nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen Beschluss angebrachte Markise muss entfernt werden. Eine in der Gemeinschaftsordnung unbeschränkt erlaubte Nutzungsänderung ermöglicht auch ein Miteinander von gewerblicher Nutzung und einer solchen zu Wohnzwecken.

Der Sachverhalt:

Die Klägerin ist Rechtsanwältin, der Beklagte ist Verpächter eines Tagescafés samt Laden. Beide sind Mitglieder einer WEG. Die Klägerin ist Eigentümerin im ersten Stock gelegener Räume, die in der Teilungserklärung als "Gewerbliche Einheit" bezeichnet werden und ihr als Kanzleisitz dienen. Sie nutzt eines der Zimmer zu Wohnzwecken. Der Beklagte ist Eigentümer der direkt darunter im Erdgeschoss gelegenen Teileigentumseinheit, die ebenfalls als "Gewerbliche Einheit" bezeichnet ist. Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Gebrauchsregelung:

"Die jeweiligen Inhaber der Teileigentumsrechte (gewerbliche Einheiten) sind berechtigt, diese auch zu anderen Zwecken, auch zu Wohnzwecken, ohne jede Einschränkung der Nutzungsart zu nutzen. Dies gilt, soweit nicht behördliche Bestimmungen entgegenstehen." Eine weitere Regelung besagt: "Zur Anbringung von Außenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Der Gastwirt und Pächter des Beklagten nutzt auch die Außenterrasse. Über ihr ist seit 2016 eine etwa 4-5 m auskragende motorbetriebene helle Markise angebracht. Die Markise befindet sich direkt unterhalb der Fenster der Klägerin. Es liegt kein die Anbringung der Markise genehmigender Eigentümerbeschluss vor. Die Klägerin machte geltend durch Motorengeräusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gestört zu werden. Zudem verändere die Markise das äußere Erscheinungsbild der Fassade. Obwohl in den Räumen nur ein Tagescafé betrieben werden dürfe, werde die Einheit als italienisches Speiserestaurant in den Sommermonaten mit entsprechender Lärmbelästigung oftmals weit über 22 Uhr hinaus betrieben.

Die Klägerin beantragte neben der Entfernung der Markise die Einstellung des Restaurantbetriebes bis jeweils spätestens 22 Uhr. Der Beklagte verlangte umgekehrt der Klägerin zu verbieten, ihre Räume zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Genehmigung der Nutzungsänderung der Gewerbeeinheit der Klägerin zu Wohnzwecken sei nicht eingeholt worden. Würde die Klägerin ihre Räume nur als gewerbliche Einheit nutzen, so würde sie der Gaststättenbetrieb abends und nachts nicht stören. Ihm seien Betriebszeiten bis 24 Uhr für den Gastraum und 22 Uhr für den Wirtschaftsgarten behördlich genehmigt worden.

Das AG gab der Klage im Hinblick auf den Anspruch auf Entfernung der Markise statt und wies die Klagen im Übrigen ab. Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.

Die Gründe:

Der Beklagte hat dafür Sorge zu tragen, dass die an der Fassade der von ihm verpachteten Gaststätte angebrachte Markise entfernt wird.

Die Markise stellt zum einen eine gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums dar, indem sie das äußere Erscheinungsbild der im Gemeinschaftseigentum stehenden Sondernutzungsfläche verändert. Dies zeigen bereits die in Augenschein genommenen Lichtbilder. Zum anderen bedeutet die feste Verankerung der Markise in der Außenwand des Anwesens und des Stützgerüstes der Markise im Boden der Sondernutzungsfläche einen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Letztlich fehlt es aber am deswegen erforderlichen Gemeinschaftsbeschluss der WEG.

Ein Anspruch auf Einstellung des Restaurantbetriebes besteht nicht. Das Gleiche gilt für das angestrebte Verbot die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen. Zwar stellt ein Restaurant kein Tagescafé dar und die gewerbliche Nutzung von Räumen ist grundsätzlich nicht mit Wohnzwecken vereinbar. Die Gemeinschaftsordnung erlaubt aber ausdrücklich eine jeweils andere Nutzung, insbesondere auch zu Wohnzwecken, ohne jede Einschränkung der Nutzungsart. Die allgemein geltende gesetzliche Verpflichtung vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, ist hier ebenfalls nicht verletzt.
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 26.11.2018 11:31
Quelle: AG München PM vom 23.11.2018

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