OLG Braunschweig 13.9.2018, 9 U 51/17

Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss bei Schädlingsbefall im Gebälk

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Ein Verdacht des Käufers, dass Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen sind, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.

Der Sachverhalt:

Der Kläger hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer ihn vor Vertragsschluss nicht aufgeklärt, und dass, obwohl der Verkäufer 15 Jahre zuvor umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen hatte. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen.

Infolgedessen begehrte der Kläger vom Verkäufer - trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses - Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks. Die Klage war erfolgreich.

Die Gründe:

Der Kläger ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Der beklagte Verkäufer hätte den Kläger ohne Nachfrage über den Schädlingsbefall aufklären müssen. Ein massiver Schädlingsbefall stellt einen Umstand dar, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung ist.

Auch der hier zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss konnte den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen lassen. Denn auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Und dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte nämlich 15 Jahre zuvor umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Hieraus konnte durchaus geschlossen werden, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste.

Es ist aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen hatte der Verkäufer nicht durchgeführt. Unerheblich war, dass der Kläger den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränkt sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen kann, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springt und er nicht darüber aufklären muss. Hieraus hatte der Kläger aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Er konnte nicht erkennen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauert. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen sind, entbindet den Verkäufer gerade nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 19.11.2018 13:32
Quelle: OLG Braunschweig PM vom 16.11.2018

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