Aus der MDR

Rechtsprechungsüberblick zum Wohnraummietrecht (Blank, MDR 2018, 380)

Im Anschluss an die Rechtsprechungsübersicht zum ersten Halbjahr 2017 (MDR 2017, 1161) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem zweiten Halbjahr 2017. Den Schwerpunkt bilden Miete/Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und Räumungsvolltreckung.

I. Begriff des Wohnraummietverhältnisses

1. Annahme eines Mietvertrags

a) Abgrenzung zu ähnlichen Verträgen

b) Abgrenzung zum bloßen Gefälligkeitsverhältnis

c) Entgeltabrede als maßgebliches Kriterium

2. Anmietung einer Wohnung zum Zwecke der Unterbringung eines Mitarbeiters

II. Miete, Mieterhöhung und Mietsicherheit

1. Anforderungen an die Erhöhungserklärung bei der Indexmiete

a) Notwendiger Inhalt der Erhöhungserklärung

b) Angabe der prozentualen Indexveränderung?

2. Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei preisgebundenem Wohnraum bei unwirksamer Renovierungsklausel

a) Regelung des § 28 Abs. 4 der II.BV

b) Einschränkungen nach Treu und Glauben?

3. Verfassungswidrigkeit der sog. „Mietpreisbremse“?

a) Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot; bundesstaatliche Kompetenzverteilung

b) Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz

c) Weiteres Verfahren

4. Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung als Kaution?

III. Betriebskosten: Umlage und Abrechnung

1. Formelle Wirksamkeit der Abrechnung

2. Anforderungen nach dem Anwendungsschreiben des BMF zu § 35a EStG vom 15.2.2010 („Haushaltsnahe Leistungen“)

3. Materiell-rechtliche Richtigkeit der Abrechnung

IV. Modernisierung

1. Begriff der Modernisierungsmaßnahme

2. Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung

V. Gebrauch der Mietsache

1. Lärmstörungen im Mehrfamilienhaus

a) Grenzen der Duldungspflicht

b) Mietminderung

2. Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache

VI. Beendigung des Mietvertrags

1. Berechnung des Zahlungsrückstands bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs

a) Wann liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor?

b) Was gilt bei geminderter Miete?

2. Eigenbedarf für Zweitwohnung

3. Grenzen der Anbietpflicht bei der Eigenbedarfskündigung

VII. Räumungsvollstreckung

1. BGH-Grundsatzentscheidung: Vollstreckungsschutz gegen Zwangsräumung bei drohender Suizidgefahr

2. Kalte Räumung: Beweislastverteilung bei Ermittlung des Schadens

a) Eigenmächtige Räumung

b) Pflichten des Vermieters

c) Darlegungs- und Beweislast

VIII. Versicherungen

1. Wohngebäudeversicherung: Leistungsausschluss für Schimmelschäden?

a) Anforderungen an die Wirksamkeit von Ausschlussklauseln

b) Versicherungsschutz für Vorschäden

2. Haftung für Brandschäden bei Doppelversicherung

a) Grundsätze des Regressverzichts

b) Was gilt bei Haftpflichtversicherung des Mieters?


I. Begriff des Wohnraummietverhältnisses

1. Annahme eines Mietvertrags

In dem Urteil vom 20.9.2017 befasst sich der BGH mit der Frage, welche Anforderungen an das Zustandekommen eines Mietvertrags zu stellen sind und wie ein Wohnungsmietvertrag von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen abzugrenzen ist. Die Frage ist von praktischer Bedeutung, weil für den Wohnungsmieter weitreichende Schutzvorschriften gelten.

Der zur Entscheidung stehende Fall betrifft ein Einfamilienhaus, das Ende der 90er Jahre errichtet wurde. Eigentümer der Immobilie ist ein im Ausland lebender persischer Geschäftsmann. Dieser hat das Haus einem Landsmann und dessen Ehefrau zu Wohnzwecken überlassen. Der Rechtsgrund der Überlassung ist unklar. Ein schriftlicher Vertrag besteht nicht. In der Folgezeit wurde hinsichtlich des Anwesens die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter nimmt die Bewohner auf Herausgabe des Hauses und auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die Bewohner machen geltend, dass zwischen ihnen und dem Eigentümer ein mündlicher Mietvertrag bestehe.

a) Abgrenzung zu ähnlichen Verträgen
Der BGH führt aus, dass in Fällen der vorliegenden Art folgende Möglichkeiten in Erwägung zu ziehen sind:

  • ein Mietvertrag gem. § 535 BGB;
  • eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs und damit eine Leihe gem. § 598 BGB;
  • eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung (§ 241 BGB), sowie
  • ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne Rechtsbindungswillen.

Kündigungsschutz besteht nur bei der Annahme eines Mietvertrags. Hierfür sind die Bewohner beweispflichtig.

b) Abgrenzung zum bloßen Gefälligkeitsverhältnis
Für die Abgrenzung des Mietvertrags vom bloßen Gefälligkeitsverhältnis kommt es zunächst darauf an, ob sich die Parteien rechtlich binden wollten. Wird eine Immobilie einer Familie zu Wohnzwecken überlassen, so ist auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung dieses Vorgangs grundsätzlich von einem Rechtsbindungswillen der Parteien auszugehen.

c) Entgeltabrede als maßgebliches Kriterium
Die Annahme eines Mietvertrags setzt weiter voraus, dass sich der Vermieter zur Überlassung der Sache und der Mieter zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet. Vorliegend haben die Bewohner die Betriebskosten bezahlt sowie die Instandhaltung übernommen. Diese Leistungen können u.U. als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung i.S.v. § 535 Abs. 2 BGB angesehen werden. Allerdings ist auch der Entleiher zur Erhaltung der Sache und damit zur Übernahme gewisser Reparaturkosten verpflichtet (§ 598, § 601 Abs. 1 BGB). Gewisse Betriebskosten sind auch vom Inhaber eines unentgeltlichen Wohnungsrechts zu entrichten. Die Übernahme der betreffenden Kosten spricht also nicht zwingend für die Miete. Vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen, die jedenfalls dann nicht gegeben sind, wenn die vom Bewohner übernommenen Kosten allenfalls einen geringen Bruchteil des üblicherweise für die mietweise Überlassung eines Hauses zu zahlenden Entgelts darstellen. Solche besonderen Umstände hat der BGH nicht feststellen können. Die Herausgabeklage hatte deshalb Erfolg.

2. Anmietung einer Wohnung zum Zwecke der Unterbringung eines Mitarbeiters

Mangels einer vertraglichen Regelung hat der Mieter von Gewerberäumen keinen Anspruch auf Kündigungsschutz. Dabei ist zu beachten, dass Wohnraummiete nur dann vorliegt, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Wird eine Wohnung durch ein Unternehmen zum Zwecke der Unterbringung eines Mitarbeiters angemietet, so liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor.3

In dem zur Entscheidung stehenden Fall vermietete der Eigentümer eine Wohnung an A. Im Kopf des schriftlichen Mietvertrags ist allerdings nicht eine Privatperson, sondern eine in Wirklichkeit nicht existierende A‑GmbH aufgeführt. Der Vertrag ist mit „Mietvertrag für gewerblich genutzte Flächen“ überschrieben; als Vertragszweck ist eine „Nutzung als Mitarbeiterwohnung“ vereinbart. Die Räume wurden A übergeben, der sie als Privatwohnung nutzt.

Das Gericht stellt klar, dass zwischen den Parteien kein Wohnraummietverhältnis, sondern ein Geschäftsraummietverhältnis besteht. Die (vertragswidrige) Eigennutzung durch den Mieter ändert daran nichts. Eine andere Bewertung ist nur dann angezeigt, wenn die vertragliche Zweckbestimmung nur zum Schein gewählt wird, um dem Wohnungsnutzer die gesetzlichen Schutzrechte zu entziehen. Dies muss der Mieter beweisen; einen solchen Beweis konnte A nicht erbringen.

II. Miete, Mieterhöhung und Mietsicherheit

1. Anforderungen an die Erhöhungserklärung bei der Indexmiete

a) Notwendiger Inhalt der Erhöhungserklärung
Haben die Parteien eine Indexmiete vereinbart, so richtet sich die Mieterhöhung nach § 557b BGB. Nach Abs. 3 dieser Vorschrift muss die „Änderung der Miete ... durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.“ Aus dem Wortlaut dieser Bestimmung folgt, dass im Falle der Vereinbarung einer Indexmiete die Erhöhungserklärung vier Elemente aufzuweisen hat. Sie muss enthalten

  • den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses,
  • den aktuellen Index,
  • den Erhöhungsbetrag und
  • die künftig geschuldete (Kalt)miete.

b) Angabe der prozentualen Indexveränderung?
In der Literatur wird allerdings die Ansicht vertreten, aus (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.09.2018 14:00
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite