Aus der MDR

Rechtsprechungsüberblick zum Wohnraummietrecht (RiLG a.D. Hubert Blank, MDR 2017, 1161)

Im Anschluss an die Rechtsprechungsübersichten zum zweiten Halbjahr 2016 (MDR 2017, 369 und MDR 2017, 437) behandelt der vorliegende Beitrag die Rechtsprechung zur Wohnraumiete aus dem ersten Halbjahr 2017. Den Schwerpunkt bilden Miete/Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und Kündigung des Vertragsverhältnisses.

Inhaltsverzeichnis

  1. Miete/Mieterhöhung
    1. Zuschlag für Schönheitsreparaturen
    2. Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
      1. Gesetzliche Regelung
      2. Formularvertragliche Regelung
    3. Beweislast für Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren
    4. Stichtagszuschlag bei Verwendung älterer Mietspiegel
    5. Widerruf einer Mieterhöhungsvereinbarung
    6. Höhe der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache
      1. Ortsübliche Miete
      2. Mietpreisbremse
    7. Sonstige Ansprüche des Vermieters bei Weiternutzung der Mietsache nach Vertragsende
  2. Umlage und Abrechnung der Betriebskosten
    1. Grundsätze
    2. Gemischt genutzte Gebäude
    3. Heizkostenabrechnung bei Einrohrheizungen
    4. Abrechnungsfrist bei vermieteter Eigentumswohnung
      1. Fristbeginn
      2. Handlungsmöglichkeiten des vermietenden Eigentümers
  3. Rechtsfragen der Mietkaution
  4. Kündigung, Vertragsbeendigung und Räumungspflicht
    1. BGH-Grundsatzentscheidung: Kündigung einer Mietwohnung zur Deckung eines gewerblichen oder freiberuflichen Bedarfs
      1. Kündigungstatbestand "Gewerbebedarf"
      2. Leitlinien des BGH
      3. Ergebnis im Entscheidungsfall
    2. Kündigung zu gemeinnützigen oder karitativen Zwecken
    3. Kündigung wegen Betriebsbedarfs
      1. Berechtigtes Interesse
      2. Beweislast für Täuschung
      3. Mietdifferenzschaden
    4. Kündigung einer Wohnung durch GbR als Vermieterin wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter
    5. Begründung der Eigenbedarfskündigung
    6. Rechtsfolgen bei Verletzung der sog. "Anbietpflicht"
  5. Verkehrssicherungspflichten
    1. Winterliche Räum- und Streupflicht
      1. Umfang
      2. Konkrete Gefahrenlage
    2. Sicherer Hauszugang
  6. Haftung
    1. Schadensersatz bei vorgetäuschter Modernisierungsabsicht
    2. Regressverzicht des Versicherers bei grob fahrlässiger Schadensverursachung durch den Mieter
  7. Rechtsnachfolge im Mietverhältnis bei mangelnder Identität zwischen Eigentümer und Vermieter
    1. Unmittelbare Anwendung des § 566 BGB
    2. Analoge Anwendung des § 566 BGB
    3. Weitere Anwendungsfälle
      1. Veräußerungskette
      2. Vermietung eines im Eigentum des Alleingesellschafters stehenden Grundstücks durch die GmbH
      3. Vermietung eines im Eigentum einer Außen-GbR stehenden Grundstücks durch die Gesellschafter
      4. Vermietung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks durch mehrere Vermieter
      5. Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern


I. Miete/Mieterhöhung

1. Zuschlag für Schönheitsreparaturen
Nach dem Urteil des BGH vom 30.5.2017 kann in einem Wohnungsmietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter neben der Grundmiete und den Betriebskosten einen "Zuschlag" i.H.v. ... für Schönheitsreparaturen zu zahlen hat. Eine solche Entgeltabrede sei nicht anders zu bewerten als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. Ergänzend führt der BGH aus, dass der Zuschlag bei späteren Mieterhöhungen zur Ausgangsmiete zählt, also als Teil der Grundmiete zu behandeln ist.

2. Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

a) Gesetzliche Regelung
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist bezüglich der Rechtzeitigkeit der Leistung zu unterscheiden zwischen der Vornahme der Leistungshandlung und dem Zeitpunkt des Eintritts des Leistungserfolgs (Erfüllung). Im bargeldlosen Verkehr ist die Leistungshandlung bewirkt mit dem rechtzeitigen Abschluss eines Überweisungsvertrags (§ 676a BGB). Hiervon kann der Mieter ausgehen, wenn er seiner Bank einen Überweisungsauftrag erteilt und ein zur Ausführung der Überweisung ausreichendes Guthaben vorhanden oder ein ausreichender Kredit eingeräumt ist (§ 676a Abs. 2 S. 3 BGB). Die bankinterne Bearbeitungszeit (Ausführungsfrist) muss der Mieter nicht berücksichtigen.

b) Formularvertragliche Regelung
In zahlreichen Mietverträgen ist formularvertraglich geregelt, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Nach der Rechtsprechung des BGH zur Geschäftsraummiete 3 bestehen gegen die Wirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel jedenfalls dann keine Bedenken, wenn sie sich „auf die Zahlung der laufenden Mietzinsen bezieht und die Parteien zudem Kaufleute sind“.

Der für die Wohnraumiete zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass diese Rechtsprechung nicht auf die Wohnraummiete zu übertragen ist: "Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat ... hat der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen."

3. Beweislast für Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es maßgeblich auf die Wohnungsgröße an (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Diese ist oft unklar, insbesondere bei Wohnungen mit schrägen Wänden. Wird die vom Vermieter behauptete Wohnfläche vom Mieter bestritten, so stellt sich die Frage nach der Darlegungs- und Beweislast. Mit dieser Frage hat sich der BGH bereits in dem Urteil vom 22.10.2014 befasst. Die Entscheidung betrifft eine Wohnflächenangabe in einer Betriebskostenabrechnung.

Hierfür gelten nach der Ansicht des BGH folgende Grundsätze:

  • Der Vermieter hat die Darlegungslast hinsichtlich der jeweiligen Gesamt- und Einzelfläche. Insoweit genügt es, wenn der Vermieter konkrete Zahlen benennt. Ein spezifizierter Nachweis -etwa in Form einer Wohnflächenberechnung- ist nicht erforderlich.

  • Der Mieter muss die Angaben des Vermieters substantiiert bestreiten. Eine Erklärung mit Nichtwissen genügt nicht. Dies gilt auch dann, wenn die Ermittlung der Wohnfläche wegen vorhandener Dachschrägen oder anderer Besonderheiten schwierig ist. Vom Mieter können zwar nur solche Angaben verlangt werden, die ihm "möglich und zumutbar" sind. (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.02.2018 13:03
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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