Aus der MDR

Die Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung (Dr. Woitkewitsch, MDR 2017, 733)

Angesichts der andauernden Niedrigzinsphase boomt die Immobilienwirtschaft. Da die Nachfrage das Angebot in den Städten deutlich übersteigt, werden Eigentumswohnungen mehr oder minder unbesehen und zu Höchstpreisen erworben. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage der Haftung des Verkäufers bei Veräußerung einer mangelhaften Wohnung. Hierbei wird auch auf die zum 1.1.2018 in Kraft tretenden Neuregelungen der §§ 434 ff. BGB eingegangen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Einleitung
  2. Haftungsausschluss
    1. (Un)wirksamkeit der Freizeichnungsklausel
    2. Beschaffenheitsvereinbarung
    3. Sonderfall: Fehlende Teilungsplankonformität
  3. Exposé-Haftung
    1. Keine Kenntnis des Verkäufers von öffentlicher  Äußerung
    2. Berichtigung der Äußerung vor Vertragsschluss
    3. Vertraglicher Haftungsausschluss für Sachmängel
    4. Allgemeiner Haftungsausschluss
  4. Mängelhaftung
    1. Allgemeines
      1. Sachmängel
      2. Rechtsmängel
      3. Differenzierungsschwierigkeiten
    2. Sonderfall: Fehlende Teilungsplankonformität
      1. Niemals erfolgte Planumsetzung
      2. Nachträgliches Entfallen der Konformität
      3. Widerspruch zu vorausgesetzter oder vereinbarter Nutzung
    3. Gewährleistungsrechte aus abgetretenem Recht
  5. Arglist des Verkäufers
    1. Erfassung der Mängelhaftung von Freizeichnungsklausel
    2. Täuschung durch Verschweigen
    3. Umfang der Darlegungs- und Beweislast des  Käufers
  6. Kenntnis des Käufers
  7. Haftung wegen vorvertraglichen  Verschuldens
  8. Rechtsfolgen



I. Einleitung
Anders als frei stehende Häuser oder Reihenhäuser unterfallen Eigentumswohnungen – auch innerhalb eines Zweiparteienhauses – dem Regelungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der rechtswirksame Wohnungsverkauf bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zwischen neu errichteten Wohnungen und dem Erwerb einer Bestandswohnung zu differenzieren. Denn die Rechte des Käufers einer Neubauwohnung können sich nach den § 631 ff. BGB richten und sind üblicherweise im Bauträgervertrag detailliert geregelt; ggfls. kommt eine Prospekthaftung des Veräußerers in Betracht. Die Rechte des Erwerbers werden ab dem 1.1.2018 durch das Gesetz zur Reform des Bauvertrags- und Kaufrechts deutlich erweitert werden. Außerdem sind zugunsten des privaten Käufers regelmäßig die §§ 305 ff. BGB einschlägig. Anders beim Kauf einer Bestandswohnung, die überwiegend von Privat zu Privat veräußert wird. Hier gelten im Gewährleistungsfall ausschließlich die kaufrechtlichen Vorschriften. Eine werkvertragliche Haftung kommt allenfalls in Betracht, wenn sich der Verkäufer zusätzlich zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme verpflichtet hat.

Die folgenden Ausführungen beschränken sich auf den Fall des Verkaufs einer Bestandswohnung. Trotz des Bezuges zum gemeinschaftlichen Eigentum kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer selbst geltend machen; eine prozessuale Alleinzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 WEG besteht nicht.

II. Haftungsausschluss
In den notariellen Kaufverträgen findet sich zugunsten des Verkäufers regelmäßig eine Haftungsausschlussklausel. Da die § 474, § 475 BGB beim Immobilienkauf nicht einschlägig sind, darf der Verkäufer seine Haftung weitestgehend beschränken. Allerdings kann die Haftung für arglistiges Handeln des Verkäufers nicht im Voraus ausgeschlossen werden (§ 444, § 276 Abs. 3 BGB). Auf eine Beschränkung der Rechte wegen eines Mangels kann sich der Verkäufer auch im Fall einer diesbezüglichen Garantieübernahme i.S.d. § 443 BGB nicht berufen; § 479 BGB n.F. findet – mangels Verbrauchsgüterkauf – auf das Garantieversprechen des Immobilienverkäufers keine Anwendung. Zudem sind Freizeichnungsvereinbarungen – auch bei fehlender Anwendbarkeit des § 305c Abs. 2 BGB – zu Lasten des Immobilienverkäufers restriktiv auszulegen.

Somit kann im Einzelfall fraglich sein, ob der Haftungsausschluss lediglich bestimmte Gewährleistungsrechte (Schadensersatz, Minderung, Nacherfüllung, Rücktritt) erfasst, nur für sichtbare oder auch für versteckte Sachmängel gilt, neben der Sachmängelhaftung die Rechtsmängelhaftung beschränkt wird und die c.i.c.-Haftung ausscheidet.

1. (Un)wirksamkeit der Freizeichnungsklausel
§ 309 Nr. 8b BGB ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht einschlägig. Die § 309 Nr. 7b, § 307 BGB können anwendbar sein, wenn der Verkäufer mehrere Wohnungen verkauft und insofern gewerblich agiert (§ 310 Abs. 3 S. 1 BGB). Sofern die Unternehmereigenschaft i.S.d. § 14 BGB nicht vorliegt, ist die Wirksamkeit eines einseitig vorformulierten Haftungsausschlusses gegebenenfalls an § 242 BGB zu messen. Aus Sicht des Verfassers kann insofern Bedeutung erlangen, ob die umfassende Freizeichnung den berechtigten Erwartungen des Käufers aufgrund vorvertraglicher, nicht beurkundeter und also formal unwirksamer, Zusicherungen zuwiderläuft und der Verkäufer (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.12.2017 10:57
Quelle: Verlag Dr. otto Schmidt

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