KG Berlin 4.12.2017, 8 U 236/16

Räumungsklage wegen nicht rechtzeitiger Umsetzung einer Brandschutzmaßnahme erfolglos

Im Streitfall hatte der Betreiber eines Musikhauses erforderliche Brandschutzmaßnahmen nicht zeitnah innerhalb der Fristsetzung durch die Eigentümerin umgesetzt. Das KG entschied, dass darin keine Pflichtverletzung liegt, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Zumal die Eigentümerin sich selbst vertragswidrig weigerte, ihren Kostenanteil zu tragen.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte hatte im Mai 2013 einen Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin eines Bürogebäudes geschlossen. Er wollte die Räume an Musiker weitervermieten, damit diese dort proben oder Musikunterricht geben können. Der Mietvertrag der Parteien hatte eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2018. Er beinhaltete zudem, dass der Beklagte auf eigene Kosten dafür Sorge zu tragen hat, dass behördliche Genehmigungen, die aufgrund der Untervermietung erforderlich sein könnten, vorliegen. Zudem sollte der Beklagte die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Räume tragen; jedoch nicht die Kosten für die irreparablen Anlagen und die Kosten für Gebäudebestandteile.

2015 tauschte die Eigentümerin die Brandmeldezentrale aus. Die Klägerin wurde im Juli 2015 neue Eigentümerin des Gebäudes. Ein Brandschutzingenieur stellte bei einer Prüfung des Gebäudes fest, dass noch Brandmelder zu installieren und die Gefahren durch brennbare Elektroleitungen zu beseitigen sind. Die Parteien stritten in der Folgezeit darüber, wer in welchem Umfang die Kosten für die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen zu tragen habe.

Die Klägerin forderte den Beklagten unter Fristsetzung bis Ende Januar 2016 auf, die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen umzusetzen. Schließlich kündigte die Klägerin den Mietvertrag am 3.2.2016 fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Der Beklagte erklärte, in der ersten Jahreshälfte 2016 seien unterschiedliche Brandschutzmaßnahmen ausgeführt worden und der Brandschutzingenieur habe die Nutzung Ende Juni 2016 freigegeben.

Das LG gab der Räumungsklage statt. Auf die Berufung des Beklagten änderte das KG das Urteil ab und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Der Beklagte war zwar dazu verpflichtet, die brandschutzrechtlichen Anforderungen zu erfüllen, die sich aus dem Umbau zu Musikproberäumen ergaben. Er musste hingegen nicht den brandschutzwidrigen Zustand des vorhandenen Gebäudes, der aufgrund der brennbaren Elektroleitungen gegeben war, beseitigen. Das Risiko dieses Mangels konnte der Beklagte schließlich bei Vertragsabschluss nicht erkennen. Er haftet daher auch nicht dafür.

Der Beklagte hat zwar die ihm obliegenden erforderlichen Brandschutzmaßnahmen nicht rechtzeitig innerhalb der Frist erfüllt. Es ist aber zugunsten des Beklagten zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich ihrerseits selbst vertragswidrig geweigert hat, den Anteil der Kosten für die neuen Kabel, die zum Gebäude gehören, zu tragen. Daher ist die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.12.2017 16:38
Quelle: KG Berlin PM Nr. 73 vom 4.12.2017

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